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房地产评估与管理。 讲义：简而言之，最重要的
目录
1. 房地产 1.1。 房地产作为投资对象 房地产 - 土地和永久附属于它的所有改进（建筑物、结构、在建工程）。 在俄罗斯，“不动产和动产”一词首次出现在彼得一世统治时期的立法中，该法令于 23 年 1714 月 XNUMX 日颁布的“关于动产和不动产的继承顺序”。 土地，土地，房屋，工厂，工厂，商店被认定为房地产。 房地产还包括位于地下的矿物，以及高耸于地面和地下的各种结构，例如：矿山、桥梁、水坝。 俄罗斯的经济改革，个人和法人实体的财产权合并，导致需要将财产分为动产和不动产（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 组织和投资融资。 - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行基础 - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业务 - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年）。 自 1994 年以来，根据艺术。 俄罗斯联邦民法典第 130 条规定，“不动产（不动产、不动产）包括地块、地下地块、孤立的水体以及与土地紧密相连的一切物体，即不能在不造成不成比例的损害的情况下移动的物体。它们的用途，包括森林、多年生植物、建筑物、构筑物”。 房地产还包括需要国家登记的航空和海上船舶、内河航行船舶和空间物体。 其他财产也可以归类为房地产。 所以，根据艺术。 俄罗斯联邦民法典第 132 条，“企业作为一个整体，作为用于创业活动的财产综合体，被认定为不动产”。 非不动产的东西，包括金钱和证券，都被认定为动产。 可以区分房地产的以下特征： - 不动产不能在不损坏物品的情况下移动； - 房地产与土地紧密相连，不仅在物理上，而且在法律上； - 投资对象的耐久性； - 就物理特性和投资吸引力而言，每个特定的房产都是独一无二的； - 不动产在正常情况下不会被盗、损坏或丢失； - 不动产成本高，划分财产份额困难，其他情况下是不可能的； - 经常无法获得有关房地产交易的信息； - 消费者财产的损失或生产过程中的价值转移随着其磨损而逐渐发生； - 房地产的实用性取决于满足人类对住宅和工业空间的特定需求的能力； - 新建筑对邻近土地、建筑物的成本产生正面或负面影响的可能性； - 随着时间的推移，房地产的价值有增加的趋势； - 房地产作为投资对象存在固有的特定风险：自然和人为因素影响下的物理损坏风险、外部和功能磨损累积的风险、与租金条款相关的财务风险修订; - 严格的政府对房地产交易的监管。 1.2. 属性类型 房地产主要分为三种类型：土地、房屋和非住宅。 房地产的基本对象是土地。 随着类型的划分，房地产根据许多标准进行分类，这有助于更成功地研究房地产市场，并促进评估各种房地产类别和管理它们的方法的开发和应用。 投资房地产有以下几种形式的收入： - 由于市场价格变化、购置新设施和开发旧设施而导致房地产价值增加； - 未来定期现金流； - 持有期结束时转售物品的收入。 投资房地产的吸引力可以通过以下因素来解释： - 在购买房地产时，投资者获得一揽子权利，而许多投资对象并不涉及所有权； - 一般投资资金的安全（在正常情况下，房地产不会丢失或被盗），尤其是通货膨胀（通货膨胀过程伴随着房地产价格和收入的增加）； - 以货币形式从房地产中获得收入的能力和其他生活的有益影响，拥有某种物品的声望等。 投资房地产具有长期使用的可能性和资本保值等积极特征。 1.3. 房地产市场 房地产市场是一套围绕房地产经营的关系：买卖房地产、抵押贷款、出租房地产等。 房地产市场的主要细分市场：土地市场、住房市场和非住宅市场。 另外，还有一个有利可图的房地产市场，它根据对象的功能目的进行细分： - 办公用品市场； - 商品市场； - 生产和储存设施市场； - 酒店服务市场； - 未完工建筑物市场。 根据作为买卖双方交易对象的房地产的合法权利，房地产市场分为出售市场和出租市场。 在买卖市场上，为了换取相应的等价物，全部所有权被转让，包括处分权，而在租赁市场上，交易的标的是部分权利，不包括处分权。 可以区分房地产市场的以下特征： - 地点； - 对象的互换性低； - 季节性波动； - 需要对交易进行国家登记。 在为房地产融资时，需要区分三组成本： - 将物业维持在功能可用状态的成本； - 财产所有权年度税； - 房地产交易中的高交易成本。 房地产市场的供需波动缓慢，因为在存在需求的情况下，房产数量的增加会在很长一段时间内发生，这取决于建筑物的建设周期。 在房地产过剩的情况下，价格会在几年内保持低位（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 购买房屋和土地：一步一步。-M .: AST: Astrel, 2008）。 影响供需的主要因素： - 经济：人口和企业的收入水平，财政资源的可用性，租金水平，建筑和安装工程和建筑材料的成本，水电费； - 社会：数量、人口密度、教育水平的变化； - 行政的：税率和地区限制； - 生态的: 财产所在地区对干旱和洪水、环境状况恶化或改善的敏感性。 房地产是一种金融资产，因为它是由人力和资本投资创造的。 房地产的收购和开发伴随着高昂的成本，因此经常需要吸引借贷资金等，因此房地产市场是金融市场的板块之一。 金融市场是一个复杂的经济系统，包括一套旨在使各类金融文件的买卖双方互动的机构和程序。 房地产市场是金融市场最重要的组成部分之一。 金融市场与房地产市场有着密切的关系：房地产投资的增长使房地产市场活跃起来，下跌则削弱了它。 经济不稳定阻碍了俄罗斯和外国债权人和投资者。 需要国家支持加大房地产投资的融资力度。 1.4. 房地产融资过程的参与者和来源 传统上，房地产融资过程的参与者分为以下几类： - 联邦和地方当局和行政部门； - 信贷和金融机构； - 投资者等 联邦和地方当局和行政部门在房地产融资过程的参与者之间提供经济和法律关系。 国家确保遵守与房地产市场运作相关的规范和规则； 规范房地产区划、城市发展和产权登记问题； 为房地产投资设定利益或施加限制（立法限制、税收特征）。 此外，国家作为许多房地产对象的所有者。 金融机构向资金不足的投资者提供资金。 投资者是购买房地产并将其维持在功能状态的个人和法人实体（居民和非居民）。 投资者可以分为两种： 1) 积极资助和参与设施的建设、开发或管理； 2) 被动——只为项目融资而不进一步参与。 目前，房地产市场已经发展起来——一种在房地产领域管理投资项目的特殊类型的专业活动，其任务之一是降低与房地产开发相关的风险。 开发者是组织者，其活动可分为三个阶段： 1) 实施项目的可能性分析：考虑立法、消费者偏好、金融和经济状况、地区发展前景的变化状态和趋势； 2）制定项目实施计划：确定项目实施所需的地块面积，选择环境、通讯适宜的地点，并评估项目的有效性。 然后确定资金来源，获得建筑许可证等； 3) 投资项目的实施：吸引财力、设计和施工单位、监控建设进度、出租或出售全部或部分标的物。 资金投资资金来源：国家资金、地方预算资金（市政）、企业和个人自有资金、借款资金、投资者资金。 1.5。 投资房地产的好处 投资产生收入的房地产是最有利可图的。 收购创收房地产的吸引力在于偿还运营费用后的投资回报。 但是，在这种情况下，由于房地产的流动性较低以及投资资金的回收期较长，风险较高。 投资房地产市场的方法可以是直接的也可以是间接的。 直接 - 根据私人合同在拍卖中收购房地产，以回租方式购买。 间接 - 购买专门从事房地产投资的公司的证券，投资以房地产为抵押的抵押贷款。 房地产投资与公司证券投资一样，都是长期的。 投资房地产相对于证券的优势： 1. 与按季度支付股息的公司证券（例如股票）不同，房地产所有权为投资者提供每月现金，因为每月支付租金导致每月支付给投资者。 2. 来自房地产所有权的收入现金流（来自租金和物业维护成本加上资本投资的现金收入之间的差额）的动态性低于来自高杠杆公司的收入现金流： - 企业的现金流收入取决于产品销售量，这取决于消费者的日常决策，而来自房地产的收入流更稳定，因为它们是基于租赁协议的； - 公司现金收入的来源可能会随着时间而改变，而房地产收入来源更可预测，因为建筑物是不动的，资产在物理上和法律上都是固定的。 3、企业收益率普遍低于房地产。 这是因为房地产资产的集约化经营与大多数业务领域相当。 为了收回投资于房地产的固定资本成本，需要更高水平的回报，因为投资者收到的预期收入必须超过物业的运营成本。 回报率应该高于投资金融资产时的回报率，这应该与投资房地产的较高风险相对应。 4. 房地产投资的特点是安全性、保障性和对投资者的控制能力高于股票投资。 房地产投资的来源和金额受以下因素影响： - 预期的投资回报； - 银行利率； - 总体税收政策，特别是投资领域的税收政策； - 通货膨胀率； - 房地产投资的风险程度。 就通货膨胀而言，投资房地产具有吸引力的原因： - 货币快速贬值，信贷机构的安全可靠性不足； - 银行利率和通货膨胀水平之间经常出现差异； - 有限的更有利可图的投资领域； - 剩余的可负担性和住房投资的便利性； - 在这些条件下，创收房地产的投资者可以提高租金，从而保留投资资金。 另一方面，在通货膨胀的情况下，有些情况会鼓励投资于其他领域：实际收入正在下降，投资者难以预测成本与预期收益之间的比率，更难获得长期收益。以可接受的利率定期贷款，这导致潜在买家缺乏财务资源。 在俄罗斯经济发展的当前阶段，通货膨胀率高，投资活动面临重大风险，这导致房地产市场的投资活动减少。 有限的投资资源导致几乎所有经济部门的建设都在缩减（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 房地产评估和物业管理。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2007 年）。 然而，房地产市场对潜在投资者具有吸引力，原因如下： - 房地产投资的特点是高度安全、保障和控制投资者的能力； - 在购买房地产时，投资者获得一揽子权利，而大多数其他投资对象不包含所有权； - 投资房地产可以让您从通货膨胀中省钱； - 房地产市场规模大，掌握程度低； - 房地产投资伴随着该市场上可接受的运营盈利能力。 今天在俄罗斯，房地产市场的投资活动减少了。 即使是作为房地产市场最活跃的部分的住房市场，也没有提供适当的信贷和金融机制来支持人口的有效需求，从而有可能大规模地改善人口的生活条件。规模。 房地产融资过程中所有参与者的利益平衡是房地产市场正常运转的必要组成部分。 1.6. 抵押贷款 在“抵押”下，将不动产的质押理解为一种担保义务。 抵押贷款系统的存在是任何发达的私法系统的组成部分。 当经济状况不理想时，抵押贷款的作用尤其会增加，因为经过深思熟虑和有效的抵押贷款制度，一方面有助于通过利用公民和企业的临时自由资金来降低通货膨胀，另一方面，有助于解决社会和经济问题。 抵押贷款的出现。 第一次提到抵押贷款是指六世纪。 公元前e. 在希腊，抵押意味着债务人对某些土地所有权的债权人的责任。 在债务人所拥有的土地区域的边界上，在登记债务时，放置了一个支柱，称为“抵押”。 在俄罗斯流传下来的第一个承诺法案可以追溯到 XNUMX 至 XNUMX 世纪时期，而立法规范最早出现在 XNUMX 世纪末或 XNUMX 世纪初。 在《普斯科夫司法宪章》中，除了最古老的收集方法——个人——还有财产收集。 在十九世纪末 - 二十世纪初。 借款人将要获得的以地块为抵押的贷款过程正在积极进行。 这一过程是在农民土地银行的帮助下发展起来的，这些土地银行几乎在俄罗斯所有省份都建立起来，有助于将土地分配给贫困农民。 从 1922 年到 1961 年在俄罗斯，俄罗斯联邦民法典，艺术。 其中85号将质押定义为债权，在债务人不履行义务的情况下，债权人可以以质押财产的价值为代价获得优先于其他债权人的清偿（不分动的和不动的）。 因此，由于各种经济和法律障碍，抵押贷款制度在俄罗斯尚未获得显着普及，因此受到的监管相对较少。 1992 年，俄罗斯联邦《质押法》获得通过，该法确定了将抵押作为担保债务的一种方式的可能性。 俄罗斯联邦民法典（第一部分）明确了质押的某些规定（第 334-358 条）。 在艺术。 第 340 条规定，建筑物或构筑物的抵押只能在与该建筑物或构筑物所在的地块或该地块提供质押物的功能的一部分的同一协议下同时抵押，或出租该地块或其相应部分属于出质人的权利。 以地块抵押的，除合同另有约定外，质押权不包括出质人位于或者正在该地块上的建筑物、构筑物。 不动产登记 - 国家最重要的职能，如果不适当执行，不动产的稳定周转是不可能的，受 21.07.1997 年 XNUMX 月 XNUMX 日联邦法律“关于不动产权利的国家登记和与它”。 在“执行程序”法的框架内，银行的抵押权的实际实施是可能的。 然而，在订立抵押协议时应考虑的单独的特殊规则分散在相关法律中。 1998年，通过了《关于抵押（不动产质押）的联邦法》，根据该法，根据不动产质押协议（抵押协议），一方——质权人，作为有担保债务的债权人。通过抵押，有权从另一方（出质人）的抵押不动产的价值中获得对债务人在该义务下的货币债权的清偿，主要高于出质人的其他债权人，但法律规定的例外情况除外。 出质人可以是抵押所担保债务的债务人，也可以是不参与该债务的人（第三人）。 设立抵押权的财产仍由出质人占有和使用（第一条）。 除非联邦法律另有规定，否则抵押也可以作为贷款协议、贷款协议或其他义务的担保，包括基于销售、购买、租赁、合同、其他协议或损坏的义务. 2) 抵押协议的订立符合俄罗斯联邦民法典关于订立协议的一般规则以及上述联邦法律的规定。 抵押须由司法机构在作为抵押标的财产所在地的统一国家不动产权利登记簿中进行国家登记，并确保向抵押权人支付债务本金或根据贷款协议或由抵押担保的其他义务（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008）一书。 随着《不动产质押法》的出台，“抵押”作为一种可自由交易的证券出现在市场上。 抵押债券是一种已登记的证券，证明所有者有权在抵押协议中指定的财产上以抵押担保的货币义务获得履行，而无需提供其他证据证明该义务的存在，以及对抵押权人的质押权。抵押协议中规定的财产。 办理该登记的机构对抵押进行国家登记后，将抵押债券发行给原抵押权人，并以背书的方式转让。 抵押简化了银行抵押权的转让——通过再次背书和随后的国家登记进行转让。 抵押的另一个积极特征是抵押本身可以质押。 1.6.1. 抵押作为担保义务的一种方式 通常，“抵押”一词是指抵押贷款，但“抵押”具有独立的含义——将不动产作为担保债务的一种方式。 根据艺术。 根据抵押协议，“关于抵押（房地产质押）”的法律第 5 条，艺术中规定的房地产。 俄罗斯联邦民法典第 130 条，其权利以国家不动产权利登记的方式登记，包括： - 地块，艺术中规定的地块除外。 本联邦法第 63 条； - 用于创业活动的企业、建筑物、构筑物和其他不动产； - 住宅楼、公寓和部分住宅楼和公寓，由一个或多个独立房间组成； - 别墅、花园洋房、车库和其他消费建筑； - 空中和海上船只、内河航行船只和空间物体。 如果说的是住房抵押贷款，那么抵押物的主体必须满足以下要求：厨房和浴室与其他公寓或房屋分开（即不接受公共公寓作为抵押品）； 连接到为住宅的整个区域提供热量的电、蒸汽或燃气加热系统； 在浴室和厨房提供冷热水供应； 管道设备、门窗和屋顶状况良好（适用于顶层公寓）。 质押主体所在的建筑物必须符合以下条件：不处于紧急状态； 不进行大修登记； 有水泥、石头或砖块基础； 有金属或钢筋混凝土地板； 建筑物的层数不应少于三层（有关详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 无问题的信贷公寓。-M .: AST: Astrel, 2008）。 抵押协议必须载明抵押的标的、价值评估的结果、抵押担保的协议的实质和履行期限，以及作为抵押的财产所享有的权利。属于出质人。 抵押的标的在合同中确定，并注明其名称、位置和足以识别目的的描述。 抵押标的的估价由出质人和质权人协商根据《俄罗斯联邦估价活动法》确定。 抵押协议必须经过公证并进行国家登记，从其生效之日起生效。 抵押须由司法机构按照《联邦国家登记法》规定的方式，在作为抵押标的财产所在地的统一国家不动产权利登记簿中进行国家登记。 房地产和与之交易的权利。 以抵押为担保的贷款协议经抵押协议登记后即可订立，质权自贷款协议订立之时起产生，未订立贷款协议，借款人不承担任何风险。 由于立法允许对已经抵押的财产进行多次后续质押，因此每个抵押协议中应包含适当的禁止条件（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 个人贷款。- M .: AST: Astrel, 2008）。 抵押权是向抵押权人支付贷款协议项下的债务本金或抵押权所担保的其他义务的全部或抵押协议规定的部分的担保。 为确保在支付利息的情况下执行贷款协议而设立的抵押贷款还确保向债权人支付因使用贷款而应支付的利息以及向质权人支付应支付的款项： - 赔偿因不履行、延迟履行或其他不当履行抵押担保义务而造成的损失和/或罚款（罚款、罚款利息）； - 以抵押担保义务或联邦法律第 393 条规定的非法使用他人资金的利息形式。 俄罗斯联邦民法典第 XNUMX 条（使用他人的资金很难从个人那里收取利息，因为在诉讼中需要证明公民有机会偿还债务，但没有归还他拥有的资金并以不同的方式使用它们，但还没有这样的实际发展）； - 偿还因抵押财产丧失抵押品赎回权而引起的法律费用和其他费用； - 偿还出售抵押财产的费用。 除非协议另有规定，抵押权以质权人的债权为担保，以质权人的债权在质权人受偿时存在的范围内，以质押财产为代价。 只有在银行同意的情况下，所有者才能转让质押财产。 由于抵押担保的义务未履行或不当履行，特别是未支付或逾期支付抵押物的金额，银行可以取消抵押财产的赎回权，以牺牲该财产为代价来满足其债权。全部或部分债务。 例如，在 12 个月内超过 XNUMX 次违反定期付款条款的情况。 恢复通常由法院命令进行。 《抵押（不动产质押）法》的规定适用于在按照法律规定的程序在分配用于建设的土地上建造的不动产的未完工建设的质押。 由于房地产的特殊性，将房地产质押划分为一个单独的类别，称为“抵押”。 房地产作为抵押物相对于其他抵押物的优势如下： - 抵押财产的价值可能与通货膨胀率成比例增加； - 失去财产的真正危险（尤其是在住房抵押贷款的情况下的住房）是对债务人履行义务的良好激励； - 如果贷款是长期且数额巨大的，则可以将其用作抵押品，因为该物业经久耐用且价值高； - 可以充分肯定地预测房地产价值的增加，这在使用消费品作为抵押品时是不可能的。 可以通过将质押财产转让给质权人来提供长期贷款：贵金属及其制成的产品，由高度可靠的证券担保，其价格特别稳定。 然而，在世界实践中，绝大多数长期贷款都以房地产为抵押。 抵押贷款也可能成为确保俄罗斯履行义务的最优先方式。 1.6.2. 抵押贷款的特点 抵押贷款是由某些不动产担保的贷款。 抵押贷款是提供以房地产为抵押的贷款。 在发展一级和二级抵押资本市场的基础上，建立有效的抵押贷款体系成为可能。 初级抵押贷款资本市场由提供贷款资本的贷方和购买用于投资或商业用途的房地产的借款人投资者组成。 二级市场涵盖买卖在一级市场发行的抵押债券的过程。 二级抵押资本市场的主要任务是为一级贷款人提供出售一级抵押的机会，并利用所得款项在当地市场提供另一笔贷款。 抵押贷款的好处是，如果借款人不偿还贷款，贷款人有权自行决定处置财产。 由于房地产经久耐用且价格相当稳定，贷款人对贷款违约的担忧较低，并且有理由长期转移金融资源。 获得抵押贷款与履行贷款协议规定的义务有关。 因此，在获得此类贷款之前，潜在借款人需要分析： - 是否有足够的资金支付公寓的首付以及与出售公寓交易相关的费用（合同公证、在国家登记处登记合同的费用）、签订保险合同； - 根据贷款协议定期还款后，是否会有资金维持必要的生活水平； - 在贷款期间是否预计收入会下降，如果现有工作终止，是否有可能迅速找到另一份工作，付款不低于之前的工作； -最近2年是否有连续工作经验，被解雇、停工的原因是什么，目前与住房有关的义务是否及时履行：水电费、电话费、电费（经查银行）; - 是否有可用作额外担保的动产或不动产形式的资产（汽车、车库、小屋、其他公寓）。 抵押贷款的主要问题是缺乏长期的金融资源。 长期资金的来源之一是私人投资者的存款。 但目前，民众对银行尤其是商业银行的信心受到了削弱。 1998 年的金融和经济危机导致人口的实际收入大幅下降，储蓄贬值，私人存款流出储蓄银行。 另一个问题是根据潜在借款人的实际收入评估其偿付能力。 由于税收负担过重，影子部门在经济中的比重很大，因此潜在借款人的官方收入并不高，这使得商业银行难以做出贷款决策。 在向民众提供抵押贷款方面经过深思熟虑的州税收政策将使实际收入摆脱“阴影”成为可能。 但税法不能很快改变。 抵押标的的评估是根据《俄罗斯联邦评估活动法》经抵押人和抵押权人协议进行的。 本章简要概述了评估房地产市场价值的基础知识。 2、房地产估价 2.1。 影响房地产价值的因素 影响房地产价值的因素有四个。 1. 需求——在市场上找到有偿购买者的给定产品或服务的数量。 最大的潜在需求在房地产市场。 2. 效用——财产满足某些人类需要的能力。 效用激发了获得某种东西的欲望。 住房的用处在于生活的舒适。 对于在房地产市场经营的投资者来说，一块没有使用和开发限制的地块将具有最大的效用。 3. 稀缺性——供应有限。 通常，随着某种产品的供应增加，该产品的价格开始下跌，随着供应的减少，价格会上涨。 4. 物的可让与性是产权转移的可能性，它允许不动产从一个人到另一个人（从卖方到买方），即成为一种商品。 以前，俄罗斯的土地是单一国家财产，因此土地不被视为商品。 因此，价值本身并不是房地产固有的特征：价值的存在取决于人们的愿望，它必须具有购买力、效用和相对稀缺性。 2.2. 房地产价值的主要类型 几种类型的价值对应于不同的房地产估价目的。 估值对象的市场价值是指在竞争环境下，在交易各方合理行事、掌握一切必要信息且不存在任何特殊情况的情况下，估值对象在公开市场上被转让的最可能价格。体现在交易价格的价值上。 要确定市场价值，如果不进行额外分析，就不可能接受类似物品的销售价格，因为交易价格不能表征买卖双方的动机，是否存在任何外部影响。 房地产的市场价值只有在满足以下均衡交易条件的情况下才能确定： - 市场竞争激烈，为大量买家和卖家的互动提供了充足的房产选择； - 买卖双方是自由的、相互独立的、对交易的主题了如指掌，并且只为了最大化他们自己的利益而行动——增加收入或充分满足需求； - 评估对象的展示期。 考虑到该投资项目的预期回报（效用、便利性），投资价值是投资者可以为房产支付的最高价格。 仅当特定投资者的预期对该市场具有典型性时，投资和市场价值才会一致（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 投资的组织和融资。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业基础- 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业务。- 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年）。 评估对象的清算价值是评估对象的价值，如果评估对象必须在比类似对象的通常展示期限短的期限内转让。 它通常是在对象被强制出售时计算的。 由于销售期限的限制，不足以让所有潜在买家熟悉投放市场的对象，清算价值可能会明显低于市场价值。 通常在企业清算期间由所有者或司法机关决定。 表示从实体资产的出售中实际可以收到的现金金额，无论其账面价值如何。 评估对象的使用价值——评估对象的价值等于它所包含的材料的市场价值，同时考虑到评估对象的处置成本。 征税评估对象的价值是评估对象的价值，为计算计税基础而确定，按照监管法律行为的规定计算（包括存货价值）。 它可以基于市场价值、复制对象的成本，也可以在没有专家参与的情况下根据规范方法计算。 评估对象的特殊价值——评估协议或规范性法律规定的条件所确定的价值，这些价值不包含在市场概念中或评估标准中规定的对评估活动主体具有强制性的其他价值。 可以区分以下类型的值： 运营企业的成本 - 单个物业综合体的成本，根据既定生产的运作结果确定。 同时，企业个别对象的价值评估包括确定这些对象作为经营企业的组成部分所做出的贡献； 保险费用 - 发生保险事故时对财产损失的全额赔偿费用。 它是根据保险公司和政府机构使用的方法计算的，用于计算物体的可破坏部分可以投保的金额。 考虑到恢复处于破坏和破坏风险中的对象元素的成本。 2.3. 房地产估价的基本原则 房地产估价的基本原则可分为四类。 最佳和最有效使用 (NNEI) 原则是基于确定不动产的价值是否以最佳、最有效的方式使用，即使该不动产的当前用途不同。 在估价时对财产的最可能和最有利可图的使用提供了该财产的最高当前价值。 建筑物的状况（买方在讨论交易金额时会考虑是否需要进行大修；外观维修不会显着影响房产的价值）。 因此，各种不同的房地产交易对应着几种类型的价值。 根据房地产市场参与者的需求，同一对象的不同类型价值的价值可能会有很大差异。 最常见的房地产市场价值评估。 不动产的价值受到许多经济因素的影响。 房地产评估的原则使得考虑其中最重要的原则成为可能。 正在评估的财产的 NNEI 版本有几个限制： - 最大效率； - 财务理由； - 物理可行性； - 遵守法律。 考虑到投资风险，通过对替代用例的未来回报进行贴现来确定最大效率。 财务可行性被理解为为投资项目融资的正当理由，它反映了该项目提供足以偿还投资者费用并获得预期投资资本回报的收入的能力。 NNEI 方案的技术和物理可行性的基本原理是基于对质量、成本和项目实施时间的比率、自然灾害的可能性、交通的可用性以及连接公共设施的能力的分析。 为了确定用例与立法的合规性，有必要分析建筑和环境标准：限制层数、禁止在特定地点建设、分区、城市和地区的发展前景，当地居民的负面情绪、消防安全等。 NNEI 原则在地块分析中很重要。 如果土地的当前使用与最佳和最有效的不同，空置土地的价值可能会超过其现有改进的价值，并且可能会决定拆除它们以便以最佳方式使用该场地方法。 例如，希望在商业开发区为此类开发提供带有独立房屋的地块。 如果地块的当前用途与最佳用途不同，但其上的建筑物和构筑物的价值超过其价值，则当前用途将持续到土地在其最佳用途条件下的价值, 不超过当前使用中的财产价值。 在确定房地产价值、选择建设和重建方案以及分析投资项目时，会考虑最佳和最有效利用的分析结果。 贡献原则是基于衡量每个元素对对象总价值的贡献。 考虑了贡献（元素）的存在和不存在对财产价值变化的影响。 在分析投资项目和评估房地产价值时，有必要考虑进行改进以增加对象价值的可能性。 同时，因额外改进而获得的收入应超过旨在创造这些改进的投资资金数额。 边际生产力的原则是，连续的改进将伴随着对象价值的增加，超过其创造成本，直到达到最大生产力点，之后创造额外改进的成本将不会完全被物体成本的增加所抵消。 例如，更新咖啡馆的内部将吸引更多的访客，这将增加设施的收入。 随后对这处状况良好的房屋进行更高质量的昂贵维修，可能不会影响收入的增长。 因此，第二次维修的费用将不予补偿。 因此，边际生产力的原则是基于额外改进的成本与物品价值增长的比率以及所采取措施导致的收入增加的比率。 对生产发展的投资增加，利润增长幅度只有到一定程度，之后利润增长速度就会开始下降。 平衡原则是基于这样一个事实，即物体的元素越和谐平衡，其在市场中的价值就越高。 例如：布局良好、通信系统经过深思熟虑的住宅建筑，其成本高于元素不平衡的物体； 拥有宽敞大厅的餐厅的成本将高于类似餐厅的成本，后者配备狭长的狭长房间来接待访客。 按照平衡的原则，还应考虑同一地区的宾馆、饭店、商贸企业的数量。 标的元素的平衡是根据市场需求确定的。 投资的时间和数量与建设时间的不平衡可能导致资金“冻结”，如果资金短缺，则可能导致建设“冻结”。 土地缺乏改善或拥挤可能导致其价值下降。 效用原则是基于这样一个事实，即房地产对象随着对用户的更大效用，在市场上也具有更大的价值。 因此，砖房公寓的销售价格高于板房，因为它们具有更高的隔音和隔热性，并且墙壁会“呼吸”。 房地产用于创收的效用表示为收入流。 将物品用作商店、仓库、停车场等可以获得收入。 替代原则指出，在公开市场上，知情的买家购买房产的费用不会高于购买具有类似效用、盈利能力或在可接受的时间范围内建造类似物品的成本的物品。 如果市场上有多个对消费者具有相同效用的属性，那么价格最低的对象将是最大的需求。 买家可以选择，因此特定对象的成本将受到类似物的可用性或在可接受的时间范围内创建它们的成本价值的影响。 投资者的选择将受到市场上提供的类似收益对象的价值的影响，这是一种替代投资机会。 例如，企业家可以在市中心购买一个昂贵的停车场，而不是在人口稀少的地区购买三个廉价停车场，以获得类似的投资回报。 期望原则是基于这样一个事实，即房地产的价值受拥有一个对象的预期未来收益的影响。 与创收物业相关的预期以物业使用和未来转售所得收入流的预期投资回报表示。 对未来收益的预期以货币形式表示，而对对象当前价值的调整可以是正的也可以是负的。 经济低迷、缺乏监管和普遍的负面舆论可能导致潜在买家拒绝购买该地区的房地产。 地铁站的预期建设增加了相邻住宅楼的价值，而不会对它们进行物理改变。 所以，这个原则是基于拥有房产的未来收益的吸引力：越积极的预期，房产的价值就越高。 外部影响的原则是基于考虑环境因素变化影响引起的房地产价值变化。 影响房地产价值的主要外部因素： - 经济：人口和商业的收入水平，与工业和商业活动中心的距离，财政资源的可用性，租金水平，建筑和安装工程和建筑材料的成本，公用事业的关税； - 政治：立法变化的状况和趋势； - 社会：数量、人口密度、教育水平的变化； - 行政：税率和地区限制； - 环境：房地产区域遭受旱涝灾害，环境状况恶化或改善。 变化的原则是基于考虑到与生命周期相对应的变化，这些变化是特定对象和房地产市场、城市和整个社会所固有的。 有四个生命周期： 1）增长 - 人口收入和房地产收入增加，工业，城市快速发展的时期； 2）稳定性 - 一个平衡时期，其特点是收入或损失水平没有明显变化； 3）衰退——社会不稳定时期和房地产需求下降，生产下降； 4）更新——市场需求的更新和复苏，一个区域的形成等时期。 评估人员在评估过程中必须考虑到单个财产、区域或整个社会所处的周期。 竞争原则是基于市场价格设定在一定水平上，同时考虑到竞争。 供求原理是根据房地产市场的供求比来确定一个物品的价值。 需求和供给受收入水平、人口规模和口味的变化、税收数量、财政资源的可用性、贷款利率的大小等因素的影响。 一致性原则是基于这样一个事实，即财产在兼容的协调对象与兼容的土地使用的环境中达到其最大值。 地块的使用必须符合物业所在地区的现有标准。 新建筑应该是流行的风格。 区域内物体的同质性使其价值保持在一定水平。 例如，昂贵的住宅楼旁边的旧独立房屋的存在将导致豪华房地产的价格下降。 一般来说，房地产估价原则的应用可以考虑影响其价值的最重要因素，并有助于使结果尽可能接近实体经济现实。 2.4. 房地产估价的种类 房地产评估可以是集体的，也可以是个人的。 海量房地产估价是使用标准方法和统计分析在特定日期对大量房地产对象进行估价。 这统一了评估大量对象的过程。 在质量评估的最后阶段，检查用于计算的模型并控制所获得结果的质量。 同时，将使用批量估价模型得到的结果与实际销售价格进行比较，评估每组相似对象的估价水平偏差。 个人房地产评估是在特定日期对特定财产的评估。 有必要在法庭上保护评估结果，确定特殊目的物品的价值等。 个人评估分几个阶段进行，结合“评估过程”的概念，在最后阶段，使用各种房地产评估方法获得的结果得到协调。 总体评估是近似的，而个体评估是精确的，是对评估对象类似物的真实数据进行彻底分析的结果。 进一步在培训手册中，将考虑个人房地产估价的机制。 房地产评估过程包括由专业评估师按顺序执行以确定其价值的阶段。 在“识别问题”阶段，需要解决的问题的陈述被执行： - 评估对象以确认不动产权利的相关法律文件为基础； - 建立与对象相关的财产权； - 确定评估日期 - 确定评估对象价值的日历日期； - 标明了评估对象的目标； - 价值类型已确定，必须根据目标确定； - 制定限制条件 - 报告中描述影响财产估值的障碍或情况的陈述。 在“初步检查和评估计划”阶段，确定哪些数据对于分析对象是必要和充分的，确定其接收来源； 选择专门评估特定类别对象的人员； 制定评估工作的执行计划，并在评估师和客户之间签订书面协议。 合同无需公证，但必须包含订立合同的理由、评估对象的类型、待确定评估对象的价值类型（价值）、评估对象的评估金钱奖励、有关信息鉴定人的民事责任保险、鉴定对象（物）的准确说明、鉴定人是否具有从事鉴定活动的许可证、许可证颁发期限等信息。 只有在遵守俄罗斯联邦关于评估活动的法律规定的评估员独立性要求的情况下，评估员才能对对象进行评估。 如果不遵守此要求，评估师有义务告知客户并拒绝签订评估协议。 在签订协议时，评估师有义务向客户提供俄罗斯联邦有关评估活动的法律要求的信息：评估活动许可程序、评估师的义务、评估标准、评估协议的要求。 提供此类信息的事实应记录在估值协议中。 在“数据收集和验证”阶段，评估者收集和处理以下信息和文件： - 所有权文件，关于评估对象对他人权利的负担的信息； - 与评估对象相关的会计和报告数据； - 有关评估对象的技术和操作特性的信息； - 为确定评估对象的数量和质量特征以确定其价值所必需的信息，以及与评估对象相关的其他信息。 评估师确定和分析评估对象所属的市场、其历史、当前市场状况和趋势，以及评估对象的类似物，并证明他们的选择是正确的。 评估者收集和分析的数据可分为一般数据和特殊数据。 一般数据包括显着影响评估对象价值的经济、社会、国家法律、环境因素的信息。 特殊数据包括有关被估价的财产及其类似物的信息：有关对象权利的信息、确定使用方法是否符合现有法律、建筑物本身的特征以及它所在的土地。 评估过程的下一步是对已开发土地和拟议空地的最佳和最有效利用进行分析。 根据所进行的分析，确定其值。 “应用估值方法”阶段包括使用传统估值方法确定对象的价值。 在进行评估时，评估师有义务使用成本法、比较法和收益法进行评估，并在每种评估方法中独立确定具体的评估方法。 评估方法被理解为在评估方法之一的框架内计算被评估对象价值的方法。 然后协调得到的结果。 “估价结果协议”是根据采用各种估价方法的结果收到的财产最终估价的收据。 通常，其中一种方法被认为是基本的，其他两种方法对于纠正所获得的结果是必要的。 这考虑了每种方法在特定情况下的重要性和适用性。 由于市场不发达、对象的特殊性或缺乏可用信息，某些特定情况下的方法无法应用。 然后，考虑到所有重要参数，根据评估师的专家意见，确定对象价值的最终值。 除非估价协议中另有规定，否则该价值必须以卢布表示为单一价值。 以“俄罗斯联邦评估活动”联邦法、评估标准和评估活动条例规定的方式和要求编制的评估报告中标明的评估对象价值的最终价值俄罗斯联邦监督评估活动的授权机构，如果自评估报告准备之日起不超过 6 个月，则可被视为与评估对象进行交易的建议。与评估对象的交易日期或提交公开要约的日期。 在最后阶段，将起草一份评估报告——一份包含评估师对财产价值的意见的理由的文件。 在编制评估报告时，评估师有义务使用确保评估报告可靠性的信息作为包含证明价值信息的文件。 因此，评估包括几个阶段： - 确定评估对象的定量和定性特征； - 评估对象所属市场的分析； - 在每种评估方法中选择一种或多种评估方法并实施必要的计算； - 总结在每种评估方法的框架内获得的结果，并确定评估对象价值的最终价值； - 制定评估报告并将其传送给客户。 在决定房地产投资融资的适当性时，采用收益法获得的结果被认为是最重要的。 2.5. 房地产估价方法 2.5.1。 比较方法 比较估值法是一套估值方法，以比较估值对象与其类似物为基础，其中有与其交易价格的信息。 采用比较法的条件： 1.对象不能是唯一的。 2. 信息必须全面，包括进行交易的条件。 3. 影响被估价财产的可比类似物价值的因素必须具有可比性。 模拟的基本要求： - 类似物在主要经济、材料、技术和其他特性方面与评估对象相似； - 类似的交易条款。 比较方法基于以下原则： - 换人； - 平衡; - 供求关系。 比较方法的阶段： - 市场调查; - 收集和验证关于出售或最近出售的评估对象类似物信息的可靠性； - 比较选定类似物和评估对象的数据； - 根据与评估对象的差异调整选定类似物的销售价格； - 确定评估对象的价值。 有必要对可比销售额进行调整，以确定被估价财产的最终价值。 计算和调整是在对先前计算的逻辑分析的基础上进行的，同时考虑到每个指标的重要性。 最重要的是精确确定校正因子。 比较法的优点： 1.最终成本反映典型买卖双方的意见。 2. 销售价格反映金融状况和通货膨胀的变化。 3. 统计合理。 4. 对比较对象的差异进行调整。 5. 相对容易使用并给出可靠的结果。 比较法的缺点： 1.销售差异。 2. 难以收集实际销售价格信息。 3. 难以收集有关交易具体条款的信息。 4. 对市场活动的依赖。 5. 对市场稳定的依赖。 6. 难以核对显着不同销售额的数据。 2.5.2. 成本法 成本法是在考虑累计折旧的基础上，确定恢复或更换评估对象所需成本的一套评估方法。 它基于这样的假设，即购买者不会为完成的对象支付比创建具有相似效用的对象的费用更高的费用。 应用这种方法时，考虑了投资者而不是承包商的成本。 这种方法基于替代原则。 应用成本法所需的信息： - 工资水平； - 间接费用金额； - 设备成本； - 特定地区建筑商的利润率； - 建筑材料的市场价格。 成本法的阶段： - 计算地块成本，考虑到最有效的利用（Cz）； - 计算正在评估的新建建筑物的成本（SNS）； - 累积磨损 (In) 的计算： - 物理磨损 - 由于自然物理老化和外部不利因素的影响，与物体性能下降相关的磨损； - 功能性磨损 - 由于不符合此类物品的现代要求而导致的磨损； - 外部折旧 - 由于外部经济因素变化而导致的折旧； - 计算改进成本，考虑到累积磨损：Su=Sns-Ci； - 房地产最终成本的确定：Szp = Sz + Su。 成本法的优点： 1. 在评估新对象时，成本法是最可靠的。 2. 这种方法在以下情况下是合适的和/或唯一可能的方法： - 分析最佳和最有效的地块； - 新建筑和改进的可行性研究； - 评估公共状态和特殊设施； - 对不活跃市场中的物品进行估值； - 用于保险和税收目的的估值。 成本法的缺点： 1. 成本并不总是等于市场价值。 2. 试图获得更准确的评估结果伴随着劳动力成本的快速增加。 3.取得被评估财产的成本与完全相同的对象的新建成本不一致，因为在评估过程中从建筑成本中扣除了累计折旧。 4. 旧楼重建成本计算有问题。 5. 难以确定旧建筑物和构筑物的累积磨损量。 6.地块与建筑物分开评估。 7. 俄罗斯土地评估存在问题。 2.5.3. 收入法 收入法基于这样一个事实，即资本投资的房地产价值必须与当前对该房产能够带来的收入的质量和数量的评估相符。 收益法是一套基于确定房地产预期收益的现值来评估房地产价值的方法。 计算这种方法价值的主要前提是财产的租赁。 收入资本化是为了将来自房地产的未来收入转换为现值。 收入资本化是一个确定未来收入与对象当前价值之间关系的过程。 收益法的基本公式（IRV-公式）： V=I/R， 其中 V 是财产的价值， I - 被估价财产的预期收入。 收入通常是指房地产在一段时间内能够带来的净营业收入 R 是回报率或利润率 - 这是比率或资本化率。 资本化比率——回报率，反映收入与评估对象价值的关系。 有两种大写形式： - 直接大写； - 根据资本回报率将收入资本化。 对于直接资本化，考虑两个数量：年收入和资本化率。 资本化率是财产的市场价值与其带来的净收入的比率。 预期收益乃根据物业拥有期间的收益分析而厘定。 贴现率 - 复利率，在某个时间点重新计算因使用财产而产生的现金流量的价值时应用。 收入方法的阶段： 1. 计算来自评估对象的所有可能收入的总和。 2. 实际总收入的计算。 3. 与评估对象相关的成本计算： - 条件恒定； - 条件变量（操作）； - 储备。 4. 确定净营业收入金额。 5. 将预期收益转换为现值。 2.6. 土地估价 人们认为土地是有价值的，其余的都是改进，它们增加了价值的贡献。 典型的财产包括土地和建筑物。 有必要区分“土地”和“土地”这两个术语。 地块被理解为地球领土的一部分，它配备并准备好用于各种目的。 为创建网站所做的改进： - 外部：街道、人行道、排水和工程网络的布置； - 内部：规划、景观美化、铺沥青、安装连接工程网络的插座、通信通讯等。 在评估地块时，有必要考虑与其相关的一组权利。 需要评估的共同权利： 1) 完全所有权 - 以任何合法方式使用没有租户的地块的可能性； 2) 租赁权——根据租赁协议拥有土地的可能性。 租赁权的价值是潜在买家愿意为根据租赁协议拥有给定场地的权利支付的金额，以便从该所有权中受益。 在确定土地租赁权的销售价格、确定租赁土地作为其一部分的标的物的价值以及评估租赁协议终止造成的损害时，使用租赁权的估值. 2.6.1。 分析最佳和最有效的土地利用 在评估地块时，有必要确定其最佳和最有效利用 (NNEI) 的选项，这是由许多因素的相互作用决定的。 NNEI 分析包括研究地块使用（开发、开发）的替代方案和最佳方案的选择。 这考虑了区位前景、市场需求状况、开发成本、预期收益的稳定性等。 在评估由地块和建筑物组成的对象的价值时，非常重视对 NNEI 的分析，首先是指称的空置地块，其次是现有改进的地块。 对据称空置的地块进行分析是确定其价值的必要步骤，它基于确定使用该土地的最有利可图的选择。 对具有现有改进的地块进行分析涉及决定拆除、现代化或保留地块上现有的改进，以确保对象的最大盈利能力。 该网站的最可能和最有利可图的使用提供了其最高价值。 用例必须合法、物理上可行且具有成本效益。 土地的优化利用由以下因素决定： 1) 位置 - 对地块成本有重大影响的因素（考虑到位置的前景、交通便利性、环境性质）； 2）市场需求——反映市场供求比例的因素。 研究证明选择使用地块的选择是合理的（拟议用途的市场需求状况和前景、来自其他地点的竞争、税收类型和其他条件）。 有必要挑出需要开展活动的市场部分； 3) 财务可行性——项目提供土地使用收入的能力，足以偿还投资者的费用并确保预期利润； 4) 场地的物理适宜性——改进的前景——场地的大小、地形、土壤质量、气候、工程地质和水文地质特征、现有分区、环境参数等； 5) 技术可行性和物理可行性 - 分析项目的质量、成本和时间、自然灾害的可能性、交通的可用性、连接公共设施的能力，同时考虑到项目的大小和形状场地，例如，对于工业设施的建设来说，规模可能很小； 6) 立法（法律）可受理性 - 使用地块的选择符合现行立法。 由于对建筑、环境标准、楼层限制、特定地点的临时施工禁令、历史城市发展领域的困难、法规可能发生的变化、分区的遵守情况进行了分析，结果显示出来规则，当地居民的负面情绪； 7) 最大回报（最大财产收入和场地价值），通过对替代用例的未来收入进行贴现确定，同时考虑到投资风险。 2.6.2. 城市土地利用效率评估 城市土地是一个特殊的类别。 它们的价值受城市规模及其生产和经济潜力、工程和社会基础设施的发展水平、区域自然、环境和其他因素的影响。 此外，这类土地的立法也有其特殊性。 相同的因素会对特定网站的价值产生相反的影响： - 居民区不希望交通繁忙，但会增加该地块的贸易价值； - 相对于教育机构和购物中心的位置，在评估住房建设用地时考虑的审美价值和便利设施，实际上不会影响以工业发展为导向的地区的价值； 交通基础设施和经济区划对他们很重要。 地块比较的主要单位： - 每 1 公顷的价格 - 用于大面积的农业、工业或住房建设； - 每 1 平方米的价格 - 在城市的商业中心、办公室、商店； - 1 正面米的价格 - 用于城市土地的商业用途。 在这种情况下，地块的成本与其沿街道或高速公路的边界长度成正比，以地块的标准深度，占成本的一小部分； - 每地块价格 - 用于比较住宅区、夏季别墅开发区的标准地块的形状和大小； - 单位密度价格 - 建筑面积与土地面积之比等。 目前大部分土地资源为国家和市政所有。 实践表明，在市场条件下，城市土地是宝贵的资源，可以作为地方预算的稳定收入来源。 城市当局在赎回时确定土地税的数额、土地的出租率和地块的标准价格，因此提高土地使用效率的问题与他们息息相关。 为使土地产权得到更有效的使用，即带来最大的使用收益，并为改善整体投资环境做出贡献，需要进一步发展土地市场的市场关系，关注当前的市场情况和市场需求。 为使土地产权得到更有效的利用，即最大限度地提高使用收益，为改善整体投资环境做出贡献，首先需要实施城市土地的征税、租赁和赎回流程。根据其市场价值。 同时，实现税收负担的公平分配，在领土结构调整过程中促进有效利用和激活重建和发展投资。 在实施土地资源市场价收费政策的过程中，取得了以下成果： - 在土地资源支付系统中建立和发展适当的市场关系系统； - 公平分配税负； - 促进在竞争性土地利用类型之间重新分配土地； - 促进在领土重组过程中有效利用和激活重建和发展投资。 企业赎回地块，可以利用土地作为银行贷款的抵押品，扩大投资机会，出售剩余土地，获得土地租赁收益，提高固定资产价值，提高股票市值. 关于城市土地价值有两种观点： - 城市规划师将领土功能区划为城市总体规划的一部分； - 正在进行土地地籍估价的估价师。 形成土地地籍估价和领土功能区划的依据应该是对市场价值的综合城市评估。 2.7. 土地估价方法 规范方法在于确定土地的规范价格。 它用于转让、赎回土地所有权、建立超出自由规范的共同（共享）财产、通过继承或捐赠转让、获得抵押贷款、为国家或公共需要而提取。 城市用地评估考虑建筑密度、区域声望、周边土地利用性质、生态状况、工程和交通设施等。土地根据基本土地税率划分区域和土地标准价格（俄罗斯联邦“土地支付法”）。 土地的规范价格在土地地籍中确定。 确定土地标准价格的依据：土地税率和乘数，不考虑土地税收优惠。 当后者只有租赁权时，通常需要对由建筑物和地块组成的对象进行估价。 在这种情况下，建设用地分配成本可以作为土地成本考虑。 在市场条件下，如果有必要的信息，建议采用基于市场数据分析的方法。 07.03.2002 年 568 月 XNUMX 日俄罗斯财产部第 XNUMX-r 号令批准了确定土地市场价值的方法学建议。 在评估地块的市场价值时，原则上采用销售比较法、分配法、地租资本化法、分配法、剩余法和地块分割法。 销售比较法是最简单、最有效的估价方法，可用于对实际空置和假定空置土地进行估价； 允许您通过对类似物的销售价格进行百分比调整来确定地块的具体价格。 在缺乏地块交易价格信息的情况下，允许使用供（求）价。 地块比较的常见要素：所有权、融资条件、特殊销售条件、市场条件（随时间变化）、位置（与城市和道路的距离、环境特征）、分区条件、物理特征（大小、形状和深度）地块、角度位置、土壤类型、地形）、可用的公用设施、经济特征、最佳和最有效的利用。 在对土地进行估价时，您可以使用多个比较单位，调整每个单位的价格，并以定义价值范围的多个值结束。 城市土地是一个特殊的类别，其价值受城市规模及其生产和经济潜力、工程和社会基础设施的发展水平、区域自然、环境等因素的影响。 该方法仅在发达的信息开放竞争市场中给出足够准确的结果。 俄罗斯土地市场不符合这些要求，地块的成本无法根据类似地块的销售交易信息确定。 因此，应为评估收集所有可用信息，以应用所有现场评估方法。 土地租金资本化方法是基于这样一个事实，即如果有足够的关于地块租金率的信息，则可以将这些地块的价值确定为土地租金形式的未来收入的现值正在评估的情节。 在这种方法的框架内，土地租金的数额可以计算为在土地市场上普遍存在的条件下出租地块的收入。 作为一种固定的收入来源，土地租金可以通过除以根据市场分析确定的土地资本化比率来资本化为价值。 资本化的初始数据是通过出租土地的销售和租金价值的比较获得的。 根据收到的租金，土地的市场价值采用收益法确定，通常采用直接资本化法。 计算地块成本的公式是 
其中 VL 是地块的成本， IL - 土地所有权收入， RL: - 土地资本化率。 资本化率的确定方法是用类似地块的地租金额除以它们的售价，或者通过将无风险资本回报率增加与投资于评估地块相关的风险溢价金额来确定。 影响地块出租率价值的主要因素有：区位特征、大小、形态、周边土地利用类型、交通可达性、工程设备等。 但在俄罗斯，国家和市政基金的土地以出租为主，租金金额按照土地的标准价格计算，并不等同于其市场价值。 目前，正在尝试按市场价值出租土地，但要谈及地租资本化方法实际应用结果的客观性还为时过早。 分配方法（相关、相关、分配的方法） - 根据已知的土地成本和物业综合体改进的比率确定地块的成本组成。 该方法基于贡献原则和断言，对于每种类型的财产，土地和建筑物的价值之间存在正常比率。 这个比率对于新建筑来说是最可靠的，它们接近于最佳和最有效使用的选择。 建筑物越旧，土地价值与总财产价值的比率就越大。 要应用该方法，需要有关特定市场中特定类型房地产的土地价值与所有财产的比率的可靠统计数据。 然而，该方法即使在发达市场也很少使用，因为它的可靠性低。 该方法适用于地块出让信息不充分的情况。 获得的值被认为是指示性的。 如果有类似房地产对象的交易价格信息，则使用分配（提取）方法评估已建成地块。 土地改良对应于其最有效的利用。 该方法涉及以下一系列动作： - 对象比较元素的定义； - 确定每个类似物与评估对象的差异； - 计算和调整每个比较元素； - 通过对类似物的调整价格进行合理概括，计算单个房地产对象的市场价值，包括评估的地块； - 计算评估地块的重置成本或改进再生产成本； - 通过从单个房地产对象的市场价值中减去评估地块的市场价值来计算评估地块的市场价值，包括评估的地块、重置成本或对地块进行改良的再生产成本。 选择法用于改善对地块总价的贡献较小，推荐用于评价郊区地块（改善贡献较小且比较容易确定），在没有数据时使用出售附近的地块。 该方法在被动市场（没有出售空地的数据）中最有效，同时考虑了初始信息的特征和获得期望值的模型。 一般而言，地块的成本由公式确定 
其中 Cz, - 土地成本， C - 对象的成本， 苏 - 改进的成本。 剩余法基于实物成分的投资组技术。 该方法适用于建成区和非建成区的估值，如果有可能建立正在评估的地块并进行创收改善。 土地价值由与土地相关的部分收入资本化确定。 要确定地块的价值，有必要了解建筑物的价值、整个财产的净营业收入、土地和建筑物的资本化比率。 土地剩余法的主要步骤是： 1) 整个物业的营业净收入根据市场租金和预计营业成本确定； 2）确定与构筑物（建筑物）相关的营业净收入； 3）归属于地块的营业净收入通过土地的资本化率资本化为价值指标。 在经济稳定性不足的情况下，很难预测收入。 地块方法（开发方法）用于评估适合划分为单个地块的土地。 由以下步骤组成： - 确定单个地块的大小和数量； - 使用可比销售比较法计算已开发地区的成本； - 成本和开发进度、预计销售期和合理营业利润的计算； - 从估计的地块总销售价格中扣除所有开发成本和营业利润，以确定个别地块开发和销售完成后的房地产销售净收益； - 选择反映与预期开发和销售期间相关的风险的贴现率。 土地开发成本通常包括： - 场地分解、清理和规划的费用； - 道路、人行道、工程网络、排水系统的建设费用； - 税费、保险费、工程师费； - 营销费用； - 承包商的利润和间接费用等。 一般来说，地块市场价值的建模是在各种“理性”的土地使用者对某块地块占用权的竞争中达到动态平衡的假设下进行的。 当模拟土地市场的有效供需平衡而供应有限时，决定最有效地利用场地的问题是免费的，并考虑到现有的发展。 不同类型土地使用的潜在租金收入建模基于位置和现行价格（销售和租赁）的租金效应的形成模式。 鉴于位于城市街道和道路网络前部以及位于本季度区域内的站点的成本指标存在显着差异，这些站点在评估期间必须进行强制性划分。 考虑到需求量的实际限制和领土可能的多功能性，最有效使用原则的实施发生在市场不同功能部分之间的房地产使用竞争条件下，如其结果是在每个站点上形成了一组土地使用者。 2.8. 房地产评估报告 评估报告是满足职业道德所有要求的书面文件，以清晰易懂的方式反映评估过程的过程，并包含评估师使用的初始数据、分析、结论和最终价值。 评估报告附录包含报告主要部分未包含的所有照片、草图和地图。 有时附录包括术语表。 在报告中，除限制条件外，还可能标明假设——评估师在评估过程中根据其专业意见所作的陈述，但没有实际数据支持。 考虑对估价报告内容的基本要求和对房产估价的案例研究。 评估对象的评估报告必须以书面形式编制并及时交给客户。 报告不得有歧义或误导性。 如果不是确定市场价值，而是确定其他类型的价值，则必须说明确定评估结果的标准以及偏离确定评估对象市场价值的可能性的原因。 根据艺术。 《俄罗斯联邦估价活动法》第 11 条，估价报告指出： - 报告的编制日期和序列号； ——评价人评价评价对象的依据； - 估价师的法定地址和颁发给他进行此类财产估价活动的许可证的信息； - 评估对象的准确描述，以及与法人拥有的评估对象有关的法人详细信息和该评估对象的账面价值； - 确定估价对象的适当价值类型的估价标准，在该估价对象估价中使用它们的理由，估价对象估价中使用的数据清单，说明其接收来源，以及作为评估对象评估过程中所做的假设； - 确定评估对象的价值及其最终价值的顺序，以及应用所获得结果的局限性和限度； - 评估对象价值的确定日期； - 评估师使用的文件清单，用于确定评估对象的定量和定性特征。 该报告还可能包含其他信息，在评估师看来，这些信息对于反映其计算特定评估对象价值的方法的完整性非常重要。 该报告由鉴定人亲自签名并加盖公章。 如果对报告中确定的评估对象的市场价值或其他价值的可靠性存在争议，该争议由法院审理。 评估报告的结构 传送信。 1. 一般信息。 1.1。 基本事实和结论。 1.2. 评估的目的。 1.3. 评估的权利。 1.4. 评估质量证书。 1.5。 估价师资格。 1.6. 作出的假设和限制条件。 2. 使用的术语和评估过程。 3、评估对象及其环境分析。 3.1。 土地的描述。 3.2. 改进说明。 3.3. 区域的一般特征。 3.4. 城市房地产市场分析。 4. 评估对象（NNEI）的最佳和最有效使用分析。 4.1。 NNEI地块分析为免费。 4.2. NNEI 对具有现有改进的地块的分析。 5.确定评估对象的价值。 5.1。 确定土地价值。 5.2. 确定改进成本： - 昂贵的方法 - 比较方法， - 收入法。 6. 将结果调整为最终成本估算。 3、根据收益资本化确定投资资本价值 为了分析房地产投资融资的可行性，有必要了解金融数学的一些要素以及将房地产收入转换为现值的模型，本章将对此进行讨论。 更关注通过收益率对收益资本化的分析，因为使用该方法涉及对投资收益流的最详细分析：考虑到现金流量变化的性质，决策投资者依次进行分析。 3.1。 直接大写 资本化方法主要有直接资本化法和以资本收益率为基础的收益资本化法。 每种情况下大小写方法的选择受以下因素影响： - 财产类型； - 对象的有效年龄和经济寿命； - 信息的可靠性和广泛性； - 评估对象的收入特征（金额、收款期限、变化率）。 最常用的大写方法有： - 直接资本化，当标的物的价值由年净收入除以资本化率确定时； - 总租金方法，基于财产的估值，考虑到潜在或实际收入的价值和总租金乘数； - 现金流量贴现方法 - 评估对象，当现金流量不均时，任意变化，同时考虑到与财产使用相关的风险程度； - 残值法 - 考虑收入产生的个别因素影响的财产估值（与残值法相结合，可以使用直接资本化和按收益率资本化收入的方法）； - 抵押投资分析方法 - 基于自有和借入资本成本核算的财产估值。 特定资本化方法的选择取决于预期收益的性质和质量。 在俄罗斯目前经济和政治不稳定的情况下，由于难以做出可靠的预测，直接资本化法被广泛使用，它不需要像按收益率资本化那样对现金流进行彻底的分析。 直接资本化是对财产进行估值，同时保持其使用条件的稳定、收入的固定数额、没有初始投资，同时考虑资本回报和资本收入。 资本化率通常是根据对评估对象类似物的市场信息的分析，将年净收入除以类似物的售价计算得出。 上一章考虑过收益法的基本公式 
对于直接大写，它通常以下列形式应用： 
其中 PV 是房产的当前价值， NOI - 评估日期后第一年的预期净营业收入， R0 - 总资本化率。 通过几年平均收入获得的 1 年标准化净营业收入可用作 NOI。 资本化率 Dd 反映了投资于该资产的资金所面临的风险。 资本化率的计算方法是根据评估对象运作的具体条件选择的：基于可比对象样本的收入和交易价格信息，融资交易的来源和条件，正确预测的可能性预测期结束时对象的价值。 使用总租金乘数可以直接资本化 - 市场价格与某种财产的潜在或实际总收入的平均统计比率。 
总租金乘数 (RM) 适用直接资本化法的主要条件： - 获得收入的期限趋于无限； - 收入数额不变； - 设施使用条件稳定； - 不考虑初始投资； - 同时考虑资本回报和资本回报。 对于直接资本化，模型是根据对评估对象的类似物的收入与销售价格之间的关系进行分析而获得的总资本化率除以典型净营业收入来确定房地产价值的模型。 以下是直接大写模型的一些示例。
直接大写法的优点： - 计算简单； - 少量假设； - 反映市场状况； - 为低风险的稳定运作的房产获得良好的结果（一个租户和长期租赁的建筑）。 除了应用该方法足够简单外，还应考虑市场分析的复杂性以及对比较对象之间的差异进行调整的需要。 如果没有市场交易信息，标的物正在建设或改建中，或者标的物已遭受严重损坏，则不应适用该方法。 将房地产的未来收入转换为其现值时应用资本化率。 采用销售额比较法、债务覆盖率法、投资组法、实际毛收入率法、余额法计算资本化率。 销售额比较法是确定整体资本化率的主要方法。 在确定被评估对象的资本化率时，首先使用公式计算每个已售出的类似物的资本化率 
其中 SPi 是 i-analogue 的售价。 然后，考虑数理统计方法，反映每笔销售与评估对象的相似程度的权重系数xi，选取总资本化率 
作为Ri，可以使用具有相似风险程度的另类投资的资本化率，那么x是第一次投资的加权系数。 评估对象的分析类似物应具有以下相似特征：剩余经济寿命，运营成本水平，回归价值和损失因素，风险，土地和建筑物的比例，销售日期，方法最佳和最有效的使用、融资条件、管理质量水平。 此外，物体的位置和装饰不应有根本的不同。 当债务资本用于为房地产投资融资时，采用债务覆盖率法。 DCR 债务覆盖率计算如下： 
其中 DS 是年度还本付息。 总资本化率由公式确定 
其中 Rm——总资本化率； m - 借入资金份额： 
其中 Vm 是借入资金的成本，或贷款金额； V - 对象的成本； Rm - 借入资金的资本化率： 
债务覆盖率计算的数据很容易获得，但在市场数据不够可靠的情况下，这种方法为资本化率提供了一个指示性值。 因此，覆盖率法仅作为一种修正方法。 如果借贷资金涉及购买房地产，则采用投资组法。 同时，资本化率可以根据财务和实物成分计算。 金融成分的投资组方法。 资本化率是一个加权平均数，同时考虑了权益和借入资本的利息： 
其中 Rm 是股权的资本化率，由可比对象数据通过税前收入价值除以自有投资资本价值确定； Re, - 借入资金的资本化率。 实物成分的投资组法。 资本化率由公式确定 
其中 L 是土地价值占财产总价值的份额； Rl——土地资本化率； Rh - 改进的资本化率。 土地资本化率按土地收益与土地价值之比计算。 改良资本化率由改良收益与改良成本之比确定。 如果有营业费用和实际总收入金额的数据，则采用实际总收入系数法： 
其中 OER 是营业费用率； EGIM 是实际总收入比率。 通过直接资本化，总收入比率和剩余技术可用于计算对象的价值。 总收入比率的应用。 如果无法获得运营费用，则使用总收入数字并乘以以下适当因素： - GRM - 总租金系数，如果期限等于一个月； - GIM - 总收入比率，如果期间等于一年。 这些系数由物品的收入和销售价格的比率决定，是资本化率的倒数。 在这种情况下，财产的价值确定如下： 
или 
其中 PGI - 潜在总收入； PGIM 为潜在总收入系数，根据评估对象的类似数据计算得出： 
EGI——实际总收入； EGIM——实际总收入的系数： 
SP 是评估对象的类似物的销售价格。 剩余法用于评估对象的一个组成部分的成本已知的情况。 土地和建筑物，股权和债务资本有剩余方法。 残差法的应用顺序： - 计算年收入的一部分，该部分落在具有已知价值的部分上； - 计算年收入中属于未知值的部分； - 计算未知组件的成本； - 通过添加其组件的值来确定财产的价值。 当土地价值已知时，考虑建筑物的残差法。 将使用以下公式按照上述顺序进行计算： 
其中 IL 是归属于土地的年收入； VL——土地价值； RL——土地的资本化率。 
其中 Jh，- 归属于建筑物的年收入； J0 是财产产生的年总收入。 
其中 Vn 是建筑物的成本； Rn - 建筑物的资本化率。 
其中 V 是财产的价值。 类似地应用： - 土地剩余法 - 当建筑物的成本可以足够准确地确定时； - 权益余额法 - 是否可以确定抵押贷款的期限和每年的偿债金额； - 借入资本的剩余法 - 当权益资本成本已知时。 一般来说，直接资本化计算需要可比销售数据的可用性。 按回报率将收入资本化较少依赖市场数据，但这种方法应反映此类房产潜在买家的实际期望和偏好。 3.2. 按回报率资本化收入 3.2.1。 现金流贴现 当以回报率资本化收入时，收入流比直接资本化更详细地考虑，现金流变化的性质被考虑在内，投资者决策得到一致分析，并应用更复杂的计算模型。 按收益率进行收益资本化的主要方法： - 贴现现金流法，包括每个计划年度收入流的详细分析； - 根据计算模型的资本化方法，包括将第一年的收入资本化，同时考虑到其变化趋势。 贴现现金流量的方法是对具有任意变化和不均匀流入现金流量的财产进行估值，同时考虑到与对象使用相关的风险程度。 在这种情况下，财产的价值被确定为未来收入的现值之和，方法是分别贴现每个定期收入流和可以在年底出售的财产的预计未来价值持有期。 在这些计算中，使用了贴现率——相应的资本回报率，称为回报率或回报率。 现金流量是由于使用财产而产生的现金流量。 该方法允许考虑现金流的当前值，该值可以任意变化并具有不同的风险水平。 贴现现金流法的一般模型 
其中 PV 是现值，n 是周期数； Jn——第n期的收入； Y——贴现率。 简而言之，这个模型可以表示如下 
или 
其中 PV 是持有期结束时对象的转售价格（复归）； n——拥有期限； i - 预测期的年份； FV (n,Y) - 在贴现率 Y 的 n 期间内每单位的当前成本（复利的第四个函数）。 即按照现金流量折现法计算的不动产现值，确定为各持有期和转回期的收益现值之和。 Reversion - 在持有期结束时出售物品的收入。 贴现率也称为投资回报率。 它表征投资的效率，考虑到整个总收益（投资收益和资产价值变动收益），使初始投资和实现的经济效果与时间和风险因素一致。 如果分析来自运营的净营业收入，则应用贴现率，该贴现率考虑了回报率以及土地和结构的利率或利率。 如果分析投资者收到的股本回报率，则采用股本回报率。 收入流的预测基于对房地产市场现状及其趋势的全面分析。 在这种情况下，重建或现代化的估计成本应从相关期间的收入流中扣除。 贴现率的选择基于对具有可比风险水平的可用替代投资选项的分析，即分析资本的机会成本。 这种方法需要对整个投资期间的收入和资本指标进行核算和分析。 俄罗斯估价师的一种普遍做法是估计物品的所有权期限为 3-5 年。 现金流量折现法的优点： - 考虑市场动态； - 适用于不稳定的市场； - 考虑到收入和支出的不平衡结构； - 适用于在建或重建的设施。 但该方法应用难度较大，而且预测误差很大，在将预测收益转换为现值的过程中，误差增大。 3.2.2. 预测来自回归的现金流 预计将在计划范围之外收到的收入被视为计划期最后一年转售对象（恢复）的收益。 从回归预测现金流的主要方法： - 根据有关物品在所有权期间的价值变化的假设设定未来的销售价格，在此期间一般房地产市场状态的变化，特别是类似物品的市场，转售 -投资项目完成次年的收入资本化： 
其中 Vn - 在第 n 年从转售对象中获得的收益； DATSFn - 第 n 年税后折现现金流； Ro - 总资本化率。 在财产价值下降的情况下，必须考虑资本回报。 如果资产的收入流定期波动，则应应用资本化率的调整因子。 3.2.3。 确定贴现率 贴现现金流法是基于使用反映状态和市场预期的贴现率的房地产所有权的未来随机变化收入的现值。 贴现率——在某个时间点重新计算现金流量值时使用的复利率。 贴现率的选择基于对具有可比风险水平（资本机会成本）的可用替代投资选项的分析。 考虑一些确定贴现率的方法。 求和法。 该方法基于比较可用替代投资的回报和风险。 贴现率是在投资回报率中加上反映投资项目固有风险的百分比成分（溢价）的结果，与其他投资工具相比，投资回报率被认为是无风险的。 该方法涉及考虑与房地产投资最相关的主要风险： - 投资对象的流动性风险； - 投资管理风险 - 投资管理水平可能下降的可能性，这将导致财产价值下降； - 房地产市场的风险 - 供需比例的变化可能影响对象收入水平的可能性； - 资本市场风险 - 收益率和利率的变化将导致房地产价值变化的概率； - 通货膨胀风险 - 实际收入发生意外变化的风险，房地产投资的这种风险程度很小，因为随着通货膨胀，房地产的价值和租金水平往往会增加； - 财务风险 - 在使用债务融资的情况下考虑，反映财务杠杆出现负面变化的可能性； - 立法风险 - 由于立法可能发生变化而导致房地产价值下降的可能性； - 环境风险 - 反映由于不利环境因素的出现而导致房地产收入减少的可能性。 市场分析法。 该方法基于对市场数据的分析；如果有足够的信息，它被认为是确定折现率的最准确方法，因为它可以让您更准确地考虑到典型买卖双方的意见、风险、区位特征和收入特征。 通过对真实交易的调查或分析，考虑到投资者的意见和偏好。 贴现率被定义为可比物业的最终回报率。 为了确定最终收益率，使用了内部收益率 IRR 的概念——投资项目开发过程中所有现金收入的现值等于投资现值的折现率。 比较另类投资的方法。 在这种情况下，假设风险水平相似的投资项目应具有相似的折现率。 具有相似风险程度的项目的贴现率称为资本机会成本。 投资者因不投资具有类似风险的项目而损失了这样的利润。 作为房地产投资的比较对象，选择了有抵押的商业贷款的利率，一些证券的收益率。 贷款人的风险程度低于股权投资者，因此房地产投资的回报率必须高于贷款利率。 投资组合方式（投资组合）。 该方法基于确定总投资中的债务份额和权益份额以及每个组成部分的要求回报率。 利率和收益率与投资项目融资过程中所投入的借款和自有资金的份额相关，总折现率根据加权平均财务成分确定： 
其中 Y0 是总贴现率； Ym——借入资金贴现率； 耶——自有资金。 该方法适用于为房地产投资吸引借款资金的典型情况，已知信用比率的平均市场状况和投资者的股本回报率的平均市场价值。 3.2.4。 计算模型的资本化 计算模型资本化方法是基于使用一般资本化率对变化的收入流进行分析。 总资本化率的计算考虑了回报率的市场价值、选择的资本重组模型、融资条件、收入变化率和对象的价值。 资本化率的主要组成部分是贴现率和收益率。 按照西方的方法，在以税收为目的的房地产评估中，应考虑实际税率。 贴现率是所要求的投资资本回报率，它是每个时期赚取的收入的现值与资本成本的比率。 房地产成本高，其收购、投资项目的实施，都需要吸引借贷资金。 根据这种情况，折现率包括以下组成部分： a) 利率——借入资本的要求回报率； b) 回报率——要求的股本回报率。 回收率反映了资产在整个生命周期内的投资回报。 回收率通常被称为投资回报率。 它仅适用于投资期内将花费的投资份额。 由于土地没有被消耗，因此没有考虑土地财产的重置率。 有效税率是房产税税率，以房产市场价值的百分比表示。 仅在出于税收目的进行房地产评估的情况下才应包含在资本化率中。 在这种情况下，物业税不包括在营业费用中，因此其金额尚不清楚。 在大多数情况下，资本化率的所有组成部分中最大的是贴现率。 因此，资本化率开始通过确定不需要大量投资管理成本的无风险流动资本投资（例如，存入银行账户）的回报率来确定。 这是补偿货币随时间贬值的最低利率。 然后添加对风险、流动性、投资管理的调整。 这些组成部分构成了贴现率（回报率和利率）。 任何投资者，除了资本回报外，还要考虑投资资本回报。 因此，在折现率中添加了重置率。 资本回报 - 通过收入或转售获得的初始投资回报。 采用回收率来计算资本回报。 报销 - 在投资期内返还投资所必需的定期收入金额。 年回收率取决于物品收入的变化率、收到物品的持续时间以及物品未来转售的收入（如果占有不是永久的）。 如果永续持有收益预期稳定流转，且收益性财产的固定资本价值预期保持不变，则无需考虑投资回收因素，资本化率等于折扣率。 除了货币贬值外，财产价值的下降可能有两个主要原因： 1）由于市场供需比例的变化，一方面提高了风险率，另一方面，如果房地产价值增加，风险率必须降低。预期的; 2) 由于财产累积的折旧，因此必须在资本化率中考虑补偿。 如果在审查期间标的物的价值发生变化，则资本化率确定为两个系数之和：收益率和本金偿还率。 如果投资于房地产的资本价值可能下降，则必须从当前收入流中收回部分或全部资本。 回收率或投资回报率仅适用于投资期间将花费的投资份额（对于地块，不考虑，因为土地未被消耗）。 需要回收率来确定持有期间每年需要获得的投资回报金额。 通货膨胀的影响反映在风险率（贴现率的一个组成部分）中，回收率反映了财产折旧对销售价格的影响。 报销方式的选择取决于收入收入的性质。 获得收入流的主要形式： 1) 统一定期收取收入，不受标的物所有权条件的限制； 2）在有限的时间内统一定期收取收入，之后计划转售物品； 3) 以租赁期届满或标的物因使用年限届满而完全折旧为限的期间内定期收取的收入减少； 4) 在预测期内增加收入流； 5) 一次性收到来自未来转售对象的收入流。 除了上述收入流的接收形式外，还可能有它们的组合。 例如，收入流的增加或减少与财产的未来转售相结合。 收回资本成本的主要选择：等额资本回报、源源不断的收入模型、Inwood 方法、Hoskold 方法。 等额补偿的方法是基于这样一个事实，即在财产的生命周期内每年以等额的方式偿还资本投资。 报销率按剩余使用寿命的倒数计算。 这种方法适用于磨损严重的多功能房地产、住宅房地产、办公室。 例子. 建筑物的剩余寿命为25年。 那么报销率为4%： 
也就是说，对于财产剩余的 25 年寿命，每年的资本回收金额应为财产价值的 4%。 该方法适用，特别是如果由于物业折旧增加、短期租赁、租户的财务状况不稳定，预计净营业收入将稳步下降。 收入无限流模型适用于两种情况： 1）有源源不断的收入； 2) 收入流是有限的，但标的物的售价等于初始投资。 即资产的价值不变，收入可以以等于贴现率的资本化率资本化： 
如果在投资项目结束时财产的价值全部或部分贬值，则可以从收入流中返还初始资本。 Inwood 方法假设置换基金的资本回报率是投资回报率，即本金回报率等于投资回报率。 回收基金因子产生的现金流量对应于初始投资的全部回报。 总资本化比率应包括资本回报率 (R0) 和回收基金因子 (SFF)，该因子生成与初始投资的全部回报相对应的回收基金。 如果资产完全折旧，计算总资本化率的基本公式是： 
Inwood 方法的一个特点是补偿基金的形成是按照投资回报率进行的。 Hoskold 方法适用于平均流动的收入流，在这种情况下，每年都会收到报销金额，并以等于无风险利率的利息存入支票账户。 该方法假设投资者没有可用的再投资选择权，其利率等于原始投资的利率。 在这种情况下，为了确保其资金的回报，投资者成立了一个补偿基金，以尽可能低的利率，即无风险利率进行再投资。 与使用投资回报率的 Inwood 方法不同，基于使用无风险利率作为资本回收基础的 Hoskold 方法的使用频率要低得多。 3.2.5。 统一变动收入的资本化 如果来自标的的收入经常变化，则必须调整资本化率： 
其中 R 是资本化率，不包括收入流的变化； R* - 根据收入流的变化调整的资本化率； Kk——修正系数。 如果收入增加，则资本化率降低；如果收入减少，则资本化率增加。 3.3. 抵押投资分析 抵押投资分析是将财产的价值确定为自有成本和借入资金的总和。 这考虑了投资者的观点，即他支付的不是房地产成本，而是资本成本。 贷款被视为增加完成交易所需的投资资金的一种手段。 权益成本通过对权益投资者的现金流从经常性收入和转回中折现计算得出，借款成本通过对偿债付款进行折现计算。 该物业的现值取决于贴现率和现金流量特征。 也就是说，现值取决于项目的寿命、权益和债务资本的比例、财产的经济特征和相应的折现率。 考虑用于计算财产价值的抵押投资分析的一般算法，其购买资金是借入资金，因此，定期收入和归还的现金流将在股权和借入资金之间分配. 步骤1。 确定固定收入流的现值： - 准备预测期间的收入和支出报告，而偿还债务的金额是根据贷款的特征计算的——利率、全部摊销期和还款期限、贷款规模和偿还贷款的频率； - 确定自有资金的现金流量； - 计算投资资本回报率； - 根据计算的股本回报率，确定税前常规现金流量的现值。 步骤2。 返还收入减去贷款未付余额的现值的确定： - 确定返还收入； - 标的物所有权期末的债务余额从归还收入中扣除； - 根据第一阶段计算的股本回报率，确定该现金流量的现值。 步骤3。 通过对分析的现金流量的当前值求和来确定财产的价值。 在数学上，资产价值的定义可以表示为一个公式 
其中 NOI——项目第 n 年的净营业收入； DS——项目第n年的偿债额； TG——不包括销售费用的返还金额； UM——项目期n结束时的未付贷款余额； i - 股本回报率； M - 贷款的初始金额或债务本金的当前余额。 在以下情况下，该公式可以作为等式应用： - 如果难以预测财产返还的金额，但可以确定其相对于初始成本的变化趋势，则在计算中可以使用以初始成本份额表示的返还价值; - 如果问题的条件没有指定贷款金额，而只指定贷款的份额。 考虑投资项目有效性的主要标准。 净现值 - 衡量项目收益超过成本的衡量标准，考虑到货币的现值 
其中 NPV 为投资项目的净现值； 共同 - 初始投资； Сi - 时期 t 的现金流量； i, - 期间 t 的贴现率。 正 NPV 意味着项目的现金收入超过其实施成本。 应用净现值规则的步骤： - 预测整个预期所有权期间项目的现金流量，包括该期末的转售收入； - 确定金融市场中的替代资本成本； - 通过以与资本机会成本相对应的比率贴现并减去初始投资金额来确定项目现金流量的现值； - 从多个选项中选择具有最大 NPV 值的项目。 NPV 越大，投资者从投资资本中获得的收益就越大。 考虑做出投资决策的基本规则。 1) 如果 NPV 值为正，则应投资该项目。 所考虑的效率标准 (NPV) 允许考虑货币价值随时间的变化，仅取决于预测的现金流和资本的替代成本。 几个投资项目的净现值以今天的货币表示，这使得它们可以被正确地比较和相加。 2）计算净现值时使用的折现率是由资金的机会成本决定的，即在进行等风险投资时考虑项目的盈利能力。 在实践中，项目的盈利能力可能高于具有替代风险的项目。 因此，如果回报率高于资金的机会成本，就应该投资该项目。 如果现金流出现在两个以上期间，则考虑的投资决策规则可能会发生冲突。 投资回收期是项目产生的现金流量与初始投资金额相等所需的时间。 该投资业绩计量表供希望了解投资资本何时获得全部回报的投资者使用。 缺点：不考虑投资回收期之后的付款。 4.管理房地产投资和融资过程 房地产的独特性需要仔细研究每个投资对象的财务、法律、技术方面。 此外，重要的是投资的盈利能力取决于物业管理的质量。 4.1。 投资项目有效性的标准 在分析投资项目时，在分析房产的投资价值时会考虑其市场价值。 对投资有效性的评估是在考虑以下信息的情况下进行的： - 由类似物、经过调整的具体指标、预测和专家估计确定的建设成本； - 澄清资金来源和条件； - 分析来自对象的收入，盈利能力的变化； - 选择进行可行性研究的投资期（包括建设、开发、运营）； - 预测收入和成本组成部分的价格变化； - 计算以确定储量，以提高投资项目的经济效率和可靠性。 预测期的持续时间，在此期间进行计算以确定投资项目的有效性，是在考虑创建、运营和（如有必要）清算对象的持续时间、实现指定盈利能力的期间确定的投资者的特点、要求和偏好。 投资项目的比较是通过应用一定的绩效标准进行的，主要是项目的净现值、项目的回收期、项目的盈利能力指标、项目的内部收益率及其修正，平均净资本回报率。 考虑过的抵押投资分析的一般模型使我们能够得出结论，资产所有权的期限会影响财产的价值，因为现金流量的数量和数量会发生变化。 随着投资项目期限的增加，现值有降低的趋势。 因此，应根据总体经济形势、投资者的财务状况、另类投资的盈利能力来预测投资所有权的期限。 盈利指数是未来收益的现值与初始投资的比率： 
盈利能力指数的另一个定义是项目所有正现金流的现值与所有负现金流的现值的比率。 如果该值大于 1，则应接受投资项目。在其核心，盈利能力指数对应于 NPV。 选择互斥项目时不应使用盈利指数。 内部收益率（IRR）是资本回报率现值等于初始投资时的折现率，即 NPV=0。 与投资回收期相比，该标准的缺点不那么明显。 内部收益率的确定包括为现金流选择适当的贴现率。 为此，分析项目的所有正负现金流以确定其代数和等于零的贴现率。 通过将 IRR 与资本机会成本进行比较，可以确定项目是否具有正 NPV：如果资本机会成本小于 IRR，则 NPV 大于零。 如果资金的机会成本低于内部收益率，则可以投资该项目。 比较投资项目时，IRR值大的项目更可取。 在实践中，内部收益率经常被用作主要的投资标准，但如果必须考虑不同的贴现率或初始现金流大于零，则该效率标准是不正确的。 有一些技术可以调整 IRR 以适用于给定的情况。 例如，修正内部收益率 (MIRR) 允许在项目现金流的符号发生不止一次变化时应用 IRR。 这种方法便于使用分阶段的建设融资。 MIRR 计算如下： - 贴现确定项目开始时所有负现金流的价值，贴现率根据流动性短期证券的投资回报率计算； - 计算项目的内部收益率，即修正后的收益率。 平均净资产回报率。 一些投资者用来根据会计回报率做出投资决策。 会计收益率——项目扣除折旧和税收后的平均预计利润与投资账面平均价值的比率。 将所得比率与公司或行业的平均值进行比较。 这个投资项目有效性的标准有严重的缺陷： - 不考虑货币价值随时间的变化； - 依赖特定投资者使用的会计系统。 为了做出决定，建议投资者分析几个绩效标准，因为它们都不允许考虑每种特定情况的所有特征。 4.2. 投资项目分析方法 在投资分析中，评估最可能而非唯一可能的参数。 使用的术语： 风险 - 实际最终数据与预期计划结果发生偏差的可能性。 如果对未来事件有绝对确定性，则风险为零。 概率是某些事件发生的相对可能性。 在评估房地产投资时，事件发生的概率与投资项目的风险直接相关。 确定概率的程度有几种方法： - 基于对过去事件的分析和研究； - 作为科学研究和实验的结果； - 作为因素关系分析的结果： 可以预期，随着资本市场利润率的下降，某类资产的利润率会下降； - 专家在检查所有前提的基础上做出主观判断。 让我们简要考虑一些方法的本质，这些方法使我们能够衡量投资项目的风险并在已经确定概率程度的情况下确定适当的行为策略。 允许衡量投资项目风险并确定行为策略的方法：债务覆盖率法； 投资回收期分析； 按风险调整后的收益率贴现； 敏感性分析; 蒙特卡罗方法； 盈亏平衡分析。 债务覆盖率法用于分析有债务融资的项目的可行性。 债务覆盖率——净营业收入与年偿债额之比： 
作为风险的衡量标准，在使用抵押贷款来确定相对安全程度时，通常使用债务覆盖率，具体取决于抵押贷款的条款。 在DCR的基础上，分析了债务融资投资项目的可行性。 DCR 的具体价值因不同贷方而异，允许您衡量风险，但未考虑与特定借款人相关的风险（Shevchuk D.A. 投资组织和融资。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 ; Shevchuk D.A. 银行事务基础。- 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业务。- 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年）。 投资回收期分析反映了资金投入风险投资的时间间隔。 投资者可接受的投资回收期取决于当前的经济状况。 在管理投资组合时，投资回收期有助于确定何时进入项目以及何时退出项目。 按风险调整后的收益率折现。 考虑到所有风险水平的折现率可以进行调整，以补偿投资者承担的额外风险。 敏感性分析是基于分析投资模型对某一参数变化的敏感性分析。 认为风险最大的是因素，其变化对结果的影响最大。 敏感性分析适用于任何趋于变化的元素。 蒙特卡罗方法。 敏感性分析允许您只考虑一个变量的变化，这种蒙特卡罗方法是变量所有可能变化的组合。 这种方法需要复杂的计算机模型。 盈亏平衡分析是在项目开始产生亏损之前确定实际总收入可以下降的金额。 也就是说，考虑到资本的机会成本，确定了房地产运作的水平，此时 NPV = 0。 4.3. 房地产融资风险 风险反映实际产出可能偏离预期的计划结果的可能性。 风险取决于投资项目的具体情况、盈利能力、给定市场的稳定性。 考虑与房地产融资相关的主要风险： - 信用风险 - 借款人不付款造成的损失； - 利率风险 - 在利率上升的情况下，贷款利率的调整频率低于借入资金的概率； - 提前还款的风险 - 提前偿还固定利率贷款的损失； - 初步义务的风险 - 在融资开始前确定固定利率的贷款的融资风险； - 流动性风险 - 债权人在偿还其债务时没有收到足够资金来偿还已发行贷款的可能性； - 资金调动条件发生变化的风险 - 以固定溢价（相对于基准利率）放贷时，资金价值（基准利率）下降时的损失。 如果借款人无法偿还贷款或抵押财产的价值不足以偿还借款人对贷款人的义务，则信用风险与损失有关。 借款人的偿付能力由借款人的收入与贷款利率的比率决定。 在不付款的情况下，债权人有几种类型的损失。 如果出售转让给他所拥有的房地产的金额少于已偿还的贷款部分，则贷款人将遭受损失。 除了运营、维修和出售财产的成本外，还有管理未偿还贷款和没收财产的行政成本。 信用风险管理是通过对抵押品对象、借款人的偿付能力以及就可接受的贷款金额提出建议的全面分析来进行的。 在确定偿还贷款的可能性时，主要注意确定借款人的收入金额并评估作为抵押品转让的财产的价值。 在向房地产开发（建设、重建、现代化）贷款时，如果知道借款人之前已经完成了几个与申请贷款的项目相似的项目，信用风险就会大大降低。 利率风险是由于利率水平发生不可预见的负变化而导致信贷机构的利润减少。 也就是说，这些是由于定期调整贷款和借入资金的利率不平衡而造成的潜在损失。 管理这种风险的方法：在相同期限的证券的帮助下进行融资，债权人在计算各种指数化方法的贷款支付时使用，同时考虑到通货膨胀和借款人的收入。 提前还款风险是由于提前偿还固定利率抵押贷款而导致的再投资的潜在损失。 风险也与贷款融资的损失有关，贷款的利率在融资开始前确定。 这种风险称为预先承诺风险。 贷款时，为贷方和借方提供了替代条件。 借款人有权在贷款协议结束前偿还贷款，而贷款人则有机会通过不断变化的利率定期改变贷款利率。 贷方还为借款人提供了在贷款融资过程开始之前确定贷款利率的能力。 流动性风险与收到的贷款付款不足以履行债权人的当前义务有关，与以市场价格或接近市场价格出售资产筹集现金的困难有关。 流动性风险管理需要大量的金融交易。 特别是，计算现金流以确定银行的现金需求，并在确定来源和成本的情况下制定现金动员策略。 降低流动性风险直接关系到抵押贷款二级市场的发展，为吸引该领域的长期资源创造条件，确保已发行抵押贷款的再融资， 融资条款变动的风险来自于浮动利率的长期贷款。 在这种情况下，贷款的百分比溢价是固定的，而借入资金的百分比溢价是可变的。 融资条款变化的风险可以通过长期浮动利率债务融资贷款来管理。 除上述情况外，在向住房建设贷款时还会出现特定的风险。 例如，成品公寓的销售速度可能比计划的要慢。 减轻这种风险的方法包括要求预售一定数量的单位，以及在处理大型项目时将贷款过程分成几个独立的步骤。 还存在火灾或安装或存储材料被盗或其他财产损失的风险。 减少这种风险是通过保险、安全和其他不违反法律的确保安全的方式来实现的。 由于借款人提供的文件被伪造以及贷款资金被挪用于预定用途，存在发放贷款的风险。 首先，可以通过投资从借款人收到的资金，其次，如果确定所提供贷款的剩余金额不足以完成建设，则可以通过借款人自有资金的额外投资来减少它。 在进行投资融资时，应考虑房地产投资的固有风险，这需要大量的资本投资，但它们是长期的，比其他经济领域的投资受风险因素的影响更大. 投资项目的盈利能力应根据对当前无风险利率、一般市场风险和房地产作为投资资产的特性所产生的风险的估计进行分析。 无风险投资是对回报有绝对确定性的投资。 没有绝对无风险的投资，但回报可靠性最高的投资包括回报由国家保证的投资。 因此，在分析房地产投资时，将长期政府债务（例如债券）或类似证券的当前利率作为无风险利率。 市场风险是由于固定收入和资本成本的变化导致的年度内部收益率的波动。 在房地产市场，与证券市场不同，盈利能力不是基于销售价格和租金价值的简单统计处理，而是基于专业评估师进行的估计。 此类估计取决于评估师的资格和经验，并且可能是错误的。 由于房地产的独特特征，与房地产投资相关的风险是一种特定风险：流动性低、交易的金钱和时间成本高、需要质量管理。 投资房地产时，有必要考虑投资项目的盈利能力相对于预计的可能下降，实际成本超过先前预期的成本，由于不可预见的情况而无法完成投资项目材料价格过度上涨，无法以先前计划的更高价格出售建造对象，房地产要素面临破坏风险。 以下是房地产投资风险的来源： - 财产类型； - 市场供求关系； - 地点; - 遵守租赁条款； - 物品折旧； - 立法规定和税收变化； - 通货膨胀； - 再投资。 房地产类型的风险取决于供求关系。 位置风险更广泛，因为它还包括财产类型风险。 租赁风险与承租人无法全额支付合同规定的租金有关。 对于单一租户的房地产，这种风险更为显着。 物业贬值的风险在于房地产的盈利能力可能会因物理磨损和老化而下降。 为了增加建筑物的盈利能力，业主通常选择承担大量材料成本。 立法监管和税收变化的风险与提高税率时需要大量成本有关。 与上述其他风险相比，通货膨胀和再投资风险对房地产投资的影响较小。 投资股权时，没有办法通过资本结构的变化来分散风险，分散是通过不同类型的房地产和不同的地区来实现的。 使用债务为房地产投资融资意味着使用抵押债务。 投资于房地产的借贷资本与自有资本具有相同类型的风险。 然而，由于与及时偿还债务义务相关的额外风险以及不支付贷款本金的风险，它们的总价值更高。 债务资本投资于房地产还有两个额外的风险： 1) 偿债赤字的风险； 2）一次性再融资风险大。 第一个风险是业主可能无法按时偿还所需的债务。 在这种情况下，财产很可能被没收给债权人。 因此，市场或地点情况的变化可能导致以债务资本融资的房地产的损失。 第二个风险是无法为大笔一次性抵押贷款支付再融资的风险。 它还可能导致财产损失。 投资者对抵押房地产的控制权远低于股权投资，因为这种控制权的部分权利转移给了债权人。 贷款人确定从业主那里筹集的资金结构，并限制业主偿还债务的权利。 从房地产投资的正面看，如果债券收益率的上升是通胀上升的结果，那么这种通胀上升将反映在投资者对租金上涨的预期中，房地产投资回报将趋于保持比长期债券收益率更稳定。 最终，风险要么增加要么减少计划收入。 在风险管理的过程中，可以减少一些。 为此，有必要识别可能的风险，确定降低风险和相关成本的可能方法，制定和监控降低风险的措施的实施。 4.4. 房地产融资决策标准 由于购买房地产的成本很高，房地产领域的投资项目的实施是在债务融资的参与下进行的（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 个人贷款。-M .: AST: Astrel, 2008）。 投资房地产融资的原因： - 投资者的自有资金不足以一次性支付房地产，因为与股票不同，不动产难以分割，并且一次完成一笔交易需要大量资金； - 需要更高的管理费，这可以提高其房地产管理质量，房地产投资组合直接影响投资收益的增加； - 多元化 - 由于投资对象的多样性，希望管理多个房地产对象以分散风险，减少竞争，但许多股权资本有限的投资对象需要更大的贷款，这会产生额外的风险； - 折旧可从税基中扣除； - 正财务杠杆 - 当用借来的资金购买的房产带来的财务收入超过贷款利率时。 房地产价格和投资者的决定受融资条件的影响：利率、债务融资水平、摊销期限等。 利率是使用贷款的费用。 利率越低，对投资者的吸引力越大。 债务融资水平以贷款规模为特征。 贷款规模越大，债务融资越有效。 选择最高贷款金额的标准： - 在低利率下，标准是借入资金在房地产资本投资总额中的份额，谨慎投资者的份额通常为 70%； - 在高利率下，标准是债务覆盖率。 摊销期限是贷款的到期日。 这段时间越长，定期付款越低。 但是，长期付款的总付款会更高。 其他融资条件： - 提前偿还贷款的好处： - 在不受到制裁或罚款的情况下提前还款的权利，随着贷款协议期限的缩短而减少； - 有限责任：借款人的责任仅限于抵押的不动产；债权在贷款违约的情况下不适用于动产（无限责任，贷款人对无力偿债的借款人的动产享有权利） . 考虑做出贷款决策的标准。 商业地产市场的形势变化多端，因此，在具体决定贷款时，有必要重新审视市场形势。 应关注当前和预期的供需平衡、需要债务融资的对象、风险、房地产所在地的具体情况以及贷款和投资项目的盈利能力。 供需。 如果当前和预计的物品供应水平明显高于需求水平——这是一个不利因素，应该会有所改善。 需要就以下问题作出决定： - 对抵押品的需求是否会持续存在？ - 在贷款还款期结束之前，市场上是否会出现此类物品供过于求的情况？ - 是否需要缩短贷款期限？ 风险分析是根据贷款人接受较高风险必须由借款人支付的事实来分析的。 地点。 分析贷款设施的位置是否会在整个贷款期内受益。 盈利能力。 接受融资的贷款和投资项目也必须是有利可图的。 发放贷款的条件应该比其他银行好一些。 贷款必须偿还，与借款人的关系良好。 一般来说，房地产融资决策的基本因素是对投资项目的分析。 可接受的项目效率 - 按照既定条件偿还贷款的保证。 结论：为购置办公楼的投资项目融资是可取的，因为 NPV 值不是负数，考虑到债务融资，投资项目的盈利能力是贷款人可以接受的。 4.5. 信用咨询 通过咨询解决的问题范围相当广泛。 而提供咨询服务的公司的专业化程度可以有所不同：从狭隘的、仅限于咨询服务的任何一个领域（例如审计），到最广泛的、涵盖该领域的全方位服务。 因此，在该领域工作的每一位专家（或每一家公司）都将咨询的概念置于其自身的含义中，并赋予其自己的阴影，由特定公司的方向决定。 征信咨询——为法人实体和个人提供吸引信贷和投资融资领域的咨询服务。 据 INTERFINANCE 专家介绍，信用咨询是当今正在积极传播的一种新型业务。 考虑到我们的客户对从外部吸引资金用于业务发展的兴趣日益增加，客观上需要发展信用咨询这样的服务类型。 与此同时，银行提供的各种信贷计划也在增加。 他们每个人不仅为客户提供特殊条件，还要求他提供一套完全具体的文件和保证。 潜在的贷款接受者在该领域独立导航变得越来越困难，并且越来越容易迷失在这一流中（有关更多详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 组织和投资融资。- 罗斯托夫- Don：Phoenix，2006；Shevchuk D.A. 银行事务基础。- Rostov-on-Don：Phoenix，2006；Shevchuk D.A. 银行业务。- Rostov-on-Don：Phoenix，2006）。 咨询是一种智力活动，其主要任务是分析、证实科学、技术、组织和经济创新的发展和使用前景，同时考虑到主题领域和客户问题。 咨询解决管理、经济、财务、组织的投资活动、战略规划、优化公司整体运作、开展业务、研究和预测销售市场、价格变动等问题。换句话说，咨询是任何帮助由外部顾问提供，用于解决特定问题。 咨询的主要目标是提高管理质量，提高公司整体效率，提高每个员工的个人生产力。 客户何时向咨询公司寻求帮助？ 根据普遍的看法，外部顾问的服务主要由那些发现自己处于危急情况的组织使用。 但是，危急情况下的援助绝不是咨询的主要功能。 在什么情况下，谁会向咨询公司寻求帮助？ 首先，当一个具有可靠地位的企业计划重组整个系统时，要么与扩张相关，要么与所有制形式的变化相关，或者与企业活动范围的根本变化相关，并将其重新定位为更有前途和/或盈利的业务领域。 其次，在具有可靠地位的企业，为了在市场上确立其地位并在潜在合作伙伴眼中创造必要的形象，求助于顾问（例如审计师）的服务时，进行对其活动进行审计（例如，审计），然后将其结果公之于众。 第三，在企业处于危急情况（甚至濒临倒闭），由于缺乏经验和内部资源，无法及时应对的情况下，情况。 在这种情况下，顾问（咨询公司）的服务具有危机咨询的性质。 在俄罗斯提供专业咨询服务已有十余年。 尽管经历了这么长的时间，咨询服务的潜在消费者还没有明确了解为什么要邀请顾问以及是否应该邀请他们。 其原因主要是对顾问能做什么和不能做什么、何时邀请他们以及与顾问成功合作的必要条件没有充分了解。 据 INTERFINANCE 专家介绍，顾问的主要任务是协助客户解决管理问题。 他们可以通过多种方式解决这个问题： - 找出问题并提出解决方案。 在客户意识到自己有问题但无法确定问题究竟是什么、真正原因是什么的情况下，顾问可以分析情况并确定问题及其原因，并为客户开发和提供方法解决它。 这就是所谓的专家咨询，当顾问自己做所有的工作来发现和解决问题时。 - 帮助客户自己发现问题并确定解决方法。 在某些情况下，客户准备好定义问题并解决它，但他缺乏成功实现其意图的一些方法论支持。 然后顾问可以为客户提供这种方法论的支持，并与他一起从发现问题到解决问题。 这种方法称为过程咨询，即在客户的管理活动过程中进行咨询。 - 教客户如何发现和解决问题。 在客户身上建立一个实践知识系统，一个让他从现在开始发现并解决他的问题的机制是第三种方法的本质，称为教育咨询。 通过这种方法，顾问不直接参与发现和解决问题的过程，而只是教育客户并检查“作业”的正确性。 在实践中，这三种方法经常相互交叉和互补。 重点取决于客户最需要什么：为他找到问题的解决方案，或帮助他解决问题，或被教导如何解决问题。 确定这种需求的程度，以及是否需要一般顾问参与，取决于许多因素： - 时间。 通常，任何问题都会引入其时间限制。 根据解决特定问题的时间余量有多大，可以选择一种或另一种方法。 通常，如果受邀顾问已经证明了解决此类问题的方法，专家建议是解决问题的最快方法。 - 劳动力资源。 每个问题都需要花费在其解决方案上的劳动力资源。 当问题的规模足够大时，很难挑出专门负责解决问题的人，因为客户的所有员工在当前活动中都有自己的日常职责。 但是，像某些公司有时选择这样做的那样，为每个问题雇用和保留专门的专家团队在经济上是不可行的。 在这种情况下，顾问是额外的劳动力，在需要时可用，在需要时被移除。 - 钱。 聘请顾问的成本很高。 根据客户可以分配哪些财务资源来解决问题，选择一种或另一种咨询方法。 通常，如果客户有必要的人力和时间来培训他们，培训咨询是解决问题的最便宜的方法。 - 知识。 专业水平的重要性不亚于时间或金钱。 当然，知识可以通过自学获得。 但是，在这种情况下，知识的巩固程度和实际应用的技能会有所不同。 全日制教育的成效高于远程教育并非巧合。 此外，自我教育是从自己的错误中学习，而通过吸引顾问，您可以向他人学习。 - 客观性。 顾问从外部对客户的问题提出独立的看法。 由于他的独立性，他摆脱了多年来与客户一起发展的陈词滥调和偏见，这些陈词滥调和偏见往往是问题本身的根源。 顾问可能会问客户自己没有考虑过的问题，因为由于习惯，他不会考虑这些问题。 最后，顾问是一个无私的人，因为他唯一的兴趣是最有效地解决客户的实际问题，而他对这些问题没有私利。 还应注意顾问不能或不应该为客户做什么以及为什么不应该邀请他们： - 做出决定。 通常，顾问不能为客户做决定。 客户自己对自己的业务负责，对业主、承包商、人员和自己负责，并做出最终决定。 顾问只提供解决方案的选项，就最佳解决方案提出建议，但自己不做决定。 - 与法律博弈。 顾问不能也不应在任何情况下向客户提供违反适用法律的建议。 任何使客户触犯法律的建议都会对客户的业务构成威胁，并且其本身会造成严重问题。 因此，顾问不能也不应该通过解决客户的一些问题给他制造其他的、有时更严重的问题——法律问题。 - 参与冲突。 顾问不能也不应该参与客户的内部冲突。 当客户管理层中的某些人邀请顾问以“击败”其他人时，这是非常不道德的。 顾问应始终超越个人或群体冲突，充当独立仲裁者，寻找对整个企业有益的解决方案，而不是对个人或个人群体有利的解决方案。 - 正式结果。 咨询协助的目的是解决客户的问题，而不是写咨询报告。 顾问活动的任务不应该是创建形式漂亮而内容空洞的报告，用于创建有用的管理活动外观的“糖果包装”。 因此，您不应该请顾问撰写这样的报告，然后将其存放在抽屉中，不时拿出来进行演示-这种方式太昂贵且不合理，无法给人留下深刻印象。 综上所述，可以在需要聘请顾问时制定案例。 一般来说，当客户想要解决管理问题时，应该聘请顾问。 然而，顾问的参与在下列典型情况下尤其有效： - 当问题复杂、系统性时。 如果问题的规模如此之大，要解决它，需要对管理体系进行彻底的复杂变革，建立一个企业的原则，最好邀请第三方专家，他们会带来新鲜的想法并提供必要的劳动力资源。 解决复杂的问题通常需要大量的劳动力成本和专业知识。 - 当问题是一次性的，情境性的。 如果客户遇到的问题是由特定情况的组合造成的，不是重复的、常规的，也需要及时解决，那么不建立内部组织能力来解决它，而是邀请顾问一次会更有效率。 同时，邀请顾问解决日常的日常任务，即开展当前的管理活动也没有效果。 - 当客户管理层内部或管理层与业主之间对问题以及如何解决问题存在意见分歧时。 在这种情况下，顾问是最好的独立仲裁者，能够客观地评估问题并提供客观合理的解决方法。 - 当问题的解决方案可能产生严重后果时，包括战略、财务或社会。 这是一种与前一种情况类似的情况，唯一不同的是，在这种情况下，解决问题的成本和相关责任相当高。 因此，客户的管理可能需要独立的专家论证来识别和解决问题。 有时，这是客户与顾问分担责任的一种方式，不是在决策方面，而是在制定决策方面。 在其他情况下，最好邀请顾问。 所有这些的共同标准是： - 存在问题； - 缺乏时间或人力资源来解决问题； - 缺乏解决问题的专业知识； - 问题的高价。 不用说，被邀请的顾问必须是认真的专业人士——这是一个先决条件。 但是，有许多基本因素决定了客户与顾问互动的成功与否： - 选择合适的顾问。 没有顾问可以知道一切。 有些顾问擅长解决某些问题，而另一些顾问则擅长解决其他问题。 因此，针对特定问题选择合适的顾问极为重要。 应该记住，一个众所周知的名称并不总是保证正确的选择。 有许多高度专业化且晦涩难懂的顾问，客户在遇到需要他们参与的问题之前可能不知道。 这里主要是评估顾问提供的解决客户问题的方法和实践经验。 - 沟通。 顾问和客户必须使用相似的概念工具，或者换句话说，使用相同的语言。 否则，当顾问使用他的分析工具将能够识别问题并找到解决问题的方法时，可能会出现这种情况，但客户可能不理解顾问的建议。 因此，有必要事先就客户和顾问使用的那些概念和术语的含义达成一致。 - 培训水平。 建议只有在实施时才有效。 但为了使用顾问的建议，客户有时需要接受适当的最低培训水平。 正如即使是最详细的工作流程的实施也需要一定水平的技术专长，所以最详细的管理建议的实施也需要一定水平的管理专长。 如果出现此类问题，则必须采取额外措施来确保此类培训。 - 了解目标和目的。 在某些情况下，客户并不清楚他到底想要什么，但他决心实现它。 这通常会导致客户和顾问之间的互动出现最严重的问题。 因此，有必要共同确定目标和目标，然后才能开始工作。 因此，本文标题中提出的问题的第二部分可以回答如下：无论如何，您都需要学习-知识永远不会受到伤害，即使（有人可能会说-尤其是如果）邀请顾问。 然而，如果没有将所学知识付诸实践，培训本身就毫无价值。 企业高层管理人员上一次有机会参加严肃的教育课程是什么时候？ 他们所获得的知识中有哪一部分在今天实际应用到日常管理实践中？ 与咨询师合作时，无论咨询的类型如何，知识都直接体现在实际活动中，或者反过来说，是在解决具体问题的过程中获得的。 无论如何，关于问题第一部分的决定——邀请或不邀请顾问——仍然由客户决定。 顾问一如既往地只能给出必要的建议，这在本文中已经完成。 实施投资项目的企业需要从信贷机构获得融资的服务，其成本大大超过早期实施的项目成本，并且缺乏自己的银行贷款经验（详见 Shevchuk D.A. 投资的组织和融资。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业基础。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业务。-顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年）。 此类项目的实施可能包括一项工作计划，以提高企业作为借款人的投资吸引力。 顾问团队包括多元化的高素质专家（金融家、律师、经济学家、营销人员等），可以为客户提供全方位的服务——从准备商业计划到寻找和确定资金来源（银行、投资公司、投资基金、私人投资者等），以协助企业和组织（潜在借款人）准备获得贷款的文件、选择贷款形式和方法、寻找投资者和安排融资。 信贷机构（信贷经纪人）提供的咨询服务和产品尽可能接近投资者——银行和其他信贷机构和投资公司的要求。 信贷机构积极与多家银行合作，为客户提供融资组织——寻找和选择银行为投资项目提供贷款，为生产发展、重组和技术改造提供资金，以及获得贷款以补充工作首都。 作为信贷咨询服务的一部分，根据 INTERFINANCE 专家的说法，它可以支持获得贷款的程序，即： - 熟悉借贷市场 - 提供信息并选择最佳的贷款计划和银行 - 协助收集和执行一揽子文件以获得贷款 - 与银行协调一揽子文件 通过申请贷款咨询，您不仅可以节省寻找合适方案的宝贵时间，还可以获得最可靠的银行信息和获得贷款的条件，这些信息往往与银行提供的贷款条件有很大差异。广告目的。 方向： - 贷款给企业（能够在开户前，在短时间内做出决定，会计管理（非官方）报告，公司集团）和企业家 - 向民众提供贷款 对于个人： - 没有抵押品和担保人的信贷； - 紧急需要的贷款； - 以公寓、外国汽车为抵押的贷款； - 以土地和别墅为抵押的贷款； - 汽车贷款； - 抵押。 对于个体企业家： - 信用; - 信用额度； - 吸引投资。 法人实体： - 补充营运资金的信贷； - 商业发展的信贷； - 购买房地产的贷款； - 购买设备的贷款； - 弥补现金缺口的贷款； - 信用额度； - 透支贷款； - 保理； - 租赁； - 银行担保； - 项目融资； - 吸引投资； - 共同投资。 - 财务报表和信誉的快速分析 - 税收优化 - 商业计划 - 创建互联网站点 - 增加信贷吸引力 实践表明，通常不提供贷款不是因为客户信用不高或隐瞒什么，而是因为客户无法正确理解银行对他的要求。 信用咨询服务的本质是对市场上现有的贷款报价进行独立客观的评估，以便从借款人的角度提供最有利的贷款计划（有关详细信息，请参阅 Shevchuk D.A. 投资组织和融资. - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk D.A. 银行业基础 - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年；Shevchuk DA. 银行业务 - 顿河畔罗斯托夫：凤凰城，2006 年）。 事实上，现在有数十家银行提供贷款。 他们的计划在条件、利率、条款和其他参数上有所不同（详见 http://www.denisshevchuk.narod.ru）。 你可以自己做市场调查，花很多时间，或者你可以打电话给贷款顾问（或贷款经纪人），他们会解决你的问题。 投资、银行、金融和信贷咨询可能包括： - 对企业和项目性质的快速分析。 - 寻找潜在的投资者或贷方。 - 为特定投资者或贷方制定必要的文件包（或所需文件清单）。 - 伴随考虑信贷（投资）申请。 专家将帮助您决定最方便的企业融资方式，选择可靠的合作伙伴。 提供专业经纪服务以支持信贷交易存在市场需求。 房地产经纪人不承担这项职责，并非所有银行都能够与客户合作，并且已经出现的利基市场由那些有时间和愿望的人填补。 据专家介绍，在大约10人决定自己起草文件以获得抵押贷款的人中，只有2人去进行交易。 现在，抵押贷款经纪人为潜在借款人提供帮助——这些组织在为客户选择最佳银行贷款计划方面提供专业服务。 根据 INTERFINANCE 专家的说法，抵押贷款经纪业务对我国来说是一项新的且非常有前途的活动，它结合了房地产经纪人和金融家的专长。 据市场人士称，最先进入抵押贷款经纪业务的是房地产经纪人，他们在其公司中成立了从事抵押贷款领域咨询服务业务的分支机构，然后金融和法律领域的专家才开始关注这种有前途的服务。 到目前为止，经纪人还没有进行过积极的广告活动。 有关其服务的信息通过客户或报纸和互联网上的小广告传播。 每年准备向个人提供贷款的银行数量都在增加。 消费贷款的数量仅在逐年增加。 目前，最受欢迎的是为购买家用电器、汽车而发放的贷款。 此外，许多银行提供不涉及资金用途的特快贷款。 所有主要的银行贷款产品都是已知和发明的。 问题在于一家银行可以提供的产品范围。 银行为自己设定了为客户提供尽可能全面的信贷产品的任务。 借贷市场竞争非常激烈，只有以最低成本实现最大交易技术效能的银行才能获胜（详情见http://www.denisshevchuk.narod.ru）。 INTERFINANCE 信贷经纪人 (INTERFINANCE MV LLC) 的员工表示，尽管经济状况不稳定，但商业贷款意味着一些银行有可能在开业前的短时间内（从 1 到 10-15 天）做出决定一个帐户，管理（非正式）报告的会计，公司集团。 如果您使用专业人士的建议，危机不会成为障碍。 尽管俄罗斯经济出现危机，但大多数商业贷款专家都认为俄罗斯的银行业将会发展。 让我们详细考虑一下目前为企业融资的机会。 法人实体： 所有类型的贷款，包括： - 透支（一种无担保贷款，营业额不超过第三方交易对手账户平均每月收入的 50%，不包括在集团公司内支付给他们自己的款项）； - 补充营运资金的信贷； - 商业发展的信贷； - 购买企业的贷款； - 购买房地产的贷款（包括商业抵押贷款）； - 购买设备的贷款； - 弥补现金缺口的贷款； - 信用额度； - 保理； - 租赁； - 伦巴第商业贷款； - 银行担保。 - 对俄罗斯联邦企业的投资（包括对莫斯科新公司的投资（最长一年））。 申请在银行有全职工作经验的信贷经纪人（最好在专业部门担任高级职位），可以对财务报表和潜在信誉进行快速分析，提高最高贷款限额（金额），优化税收，增加信用吸引力和加快考虑申请，获得银行优先考虑优先考虑的机会。 对于个体企业家： - 信用; - 信用额度。 在商业贷款计划框架中应用的调整系数（折扣）（根据 INTERFINANCE 副总经理 (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk 的说法）： 不动产对象（建筑物、构筑物、建筑物中的个别处所、未完成的资本结构）：不超过 0,8。 装备：不超过0,7。 质押的标的可以是办公设备和计算机设备，也可以是个人的个人财产。 办公室和计算机设备、个人财产的质押估价是由信贷员在目视检查、研究类似物品的市场价值的文件和信息的基础上进行的，并应用不超过 0,6 的修正系数对市场价值。 在设备质押的情况下，贸易展馆（注册为临时建筑物）可以与技术、生产等设备一起考虑。 他们的抵押品价值是通过对市场价值应用不超过 0,6 的修正因子来评估的。 车辆：不超过0,7。 流通商品（商品、成品等）：不超过0,6。 对于流通中的商品，通常以出质人购买这些商品的不含增值税（外购商品）/商品生产成本（自产商品）的购买价格作为市场价值。 同时，这个价格在市场上的竞争力问题必须由信贷员研究。 在接受财产作为质押之前，信贷员在访问营业场所时，检查和检查财产的实际可用性，是否符合数量和分类数据（按类型和一般特征），检查确认文件的可用性所有权。 质押流通货物时，必须检查合格证（选择性地，但不少于10项）。 贷款金额=抵押金额*折扣 抵押品的数量是流动的市场价值（您可以快速卖出，通常略低于正常市场价值）。 考虑申请的最低期限：从 1-5 天到一个月。 灵活的颜色方法：最高 1000000 卢布无抵押，部分抵押贷款。 任何流动财产（包括购买的设备和房地产）均被接受作为其他贷款的抵押品。 大范围的总和。 对借款人的基本要求： 必须存在实际存在至少 6 个月的稳定且盈利的业务。 正式商业登记的期限至少为 6 个月。 没有负面信用记录。 不存在不履行义务的事实。 对企业主的基本要求： 俄罗斯联邦公民身份。 年龄 - 从 25 岁到 60 岁（包括 28 岁以下的男性，与草案当局已解决的问题）。 没有犯罪记录。 没有负面信用记录。 当今的企业代表在愿意提供“增长资金”并支持各种商业项目的银行中拥有足够的选择余地。 企业家只需要熟悉条件和利率，就可以为自己选择最有利的贷款计划。 企业家通常对以下问题感兴趣：获得贷款的可能性是否取决于小企业注册的法律形式。 例如，许多人确信银行对“个体企业家”存在偏见，这种所有权形式的贷款比有限责任公司 (LLC) 更难获得。 然而，这种设置与现实相去甚远：对于认真参与向中小企业贷款的银行来说，该组织的法律地位既不影响获得贷款的文件数量，也不影响利率或贷款条件，也就是说，对这个经济部门的所有代表，活动都受到同样的要求。 一些银行对其他参数有限制，例如外资份额，但公司的所有权形式并不重要。 但是，对法人实体有一个限制：国家或非居民在法定资本中的份额不得超过 49%。 中小企业获得贷款所需的文件主要涉及法律地位和财务报表。 例如，在银行，您将需要：国家登记证明、税务机关登记证明、个体企业家和担保人的护照复印件、最近两个报告日期的损益表复印件, 6个月的收支账簿复印件, 银行有无贷款证明。 您还必须提供服务银行过去 12 个月的账户营业额（借方营业额或贷方营业额）的摘录，以及每月营业额的信息。 银行经常被要求提供的其他文件与公司的活动直接相关：房屋租赁协议的副本、与买家和供应商的合同副本、确认作为抵押品提供的财产所有权的文件副本（合同、发票、法案、付款文件、证书财产）等。 现代俄罗斯中小型企业参数的大量变化可以解释对每个法人实体采取的单独方法。 一切都受到信用分析师的关注：从企业本身的组织和法律文件到房屋和水电费的租赁协议。 如果将文件分为几组，则可以区分组成文件、财务文件、确认作为担保提供的财产所有权的文件以及确认业务行为的附加文件。 各家银行的授信企业条款不同。 在银行审核申请需要三个工作日到几周的时间，前提是提供完整的文件包，因此希望获得贷款的企业必须提前考虑这一事实。 通常，客户抱怨银行需要很长时间来考虑他们的申请，但从实践中我可以说，通常这些客户不听从银行的指示，也没有按时完成要求他们做的所有事情，从而延迟了决定- 制定贷款可能性的过程。 由于大多数银行都将重点放在对中小型企业的每个借款人代表的“个人方法”上，因此企业家有机会改变利率。 您应该提前考虑为您的公司获得贷款，并在文件相关问题上尽可能与信用分析师合作：在这种情况下，您可以选择对公司最有利的贷款条件。 显着的时间节省，通常还有许多其他成本，将使您能够及时吸引信贷经纪人，但前提是在这样一家公司的员工中，所有员工都曾在银行担任高级职位。 在普通公司里听广告讲座的所谓“认证经纪人”大量存在，严重抹黑了信用经纪人的职业。 理想情况下，信贷经纪人工作的银行越多越好。 借款人文件清单 1. 问卷 - 申请 以银行的形式。 2. 护照(1) 对于以下人员： - 企业主; - 交易参与者（借款人、担保人）； - 属于客户公司集团的法人实体的经理（拥有第一签名权）。 对于 28 岁以下的男性，需额外提供军人身份证复印件。 3. 国家注册证书(3) （在统一的州法律实体登记册/EGRIP 中进行登记）。 4. 税务机关登记证明（3）。 5. 许可证(3) 和/或其他授权开展活动的文件。 6. 组成文件(3)（条款和备忘录）。 此外，如果适用：关于对组成文件进行更改和/或添加的决定，以及此类更改和/或添加的国家注册证书。 7. 确认所有权的文件(3) 对企业主的个人财产。 财务文件 1. 财务（税务）报告(3) 带有盖章或邮政收据和附件说明，确认在最后一个报告日期（最后一个报告期）已交付给 IMTS。 1.1. 资产负债表 （表格 1）和 收入和物质损失报告 （表格 2），或 1.2. 单一纳税申报表， 与适用简化税制有关的已缴税款，以及确认上期单笔税款缴款的收据（缴款单），或 1.3. 估算收入的单一税的纳税申报表 对于某些类型的活动，以及确认在上一期间缴纳单一税款的收据（付款单）。 2. 收入和费用分类帐(3) 申请简化税制的组织和/或个人企业家或最近3个月的UTII支付者。 3. 包含收款信息和结算账户信息的会计文件（报表） 被银行分解 每月6个月。 4. 应收账款和应付账款明细(1) 不迟于提交申请当月的第一天。 6. 承诺书(1) 最迟在提交申请的当月 1 日以银行的形式提交。 7. 用于商业和库存项目的财产清单(1) 不迟于提交申请当月的第一天。 确认经济活动的文件 1. 与主要供应商和消费者的合同（协议）(3)。 至少 6 家（至少 3 家与供应商，至少 3 家与消费者）在结算方面与最大的交易对手。 2. 确认房屋使用权的文件(3)（仓库、办公室、销售点）。 提交文件的形式： (1)原创 （3）经组织/个体经营者认证的复印件 银行负责人可以额外要求提供其他必要的额外文件，以决定授予贷款。 商业融资选择是由住房担保的任何目的的贷款，本质上是一种抵押选择。 很多时候，企业主使用这个产品。 有两种选择：公寓抵押和房屋（山寨）抵押。 质押对象的住宅必须符合下列条件： 1.1。 位于其他适合居住的住宅建筑物所在的聚居地； 1.2. 有一条通路，可全年通过汽车运输进入住宅建筑所在的地块； 1.3. 适合永久居住； 1.4. 通过供电机构的连接网络从外部电源获得持续供电； 1.5. 配备燃气、蒸汽或火炉加热系统，以及冷水供应； 1.6. 处于适当的技术状态，结构元件和工程设备没有重大缺陷，随后可能导致在家中发生事故； 1.7. 通过地籍登记，符合进行财产技术清单的机构发布的平面图，该平面图是根据专业估价师的估价报告数据确定的； 质押的地块必须符合下列条件： - 有许可用途（预期目的）：用于园艺、住房或避暑别墅建设； - 第 1.1.、1.2 段中规定的要求。 和 1.9。 一般要求。 抵押品的标的物既可以是提供抵押贷款的住宅，也可以是现有的住宅。 1. 住宅不应被扣押或禁止，不应受第三人权利的阻碍，除居住权外，住宅不应有任何争议。 如果非抵押住宅业主（质押人）之一的人计划成为贷款协议下的唯一借款人，则有必要要求其中一名住宅业主（质押人）参与第二个借款人（共同借款人）。 2. 住宅为独立的公寓或永久居住的独立住宅楼（别墅或半独立式房屋（联排别墅））。 只有当为了获得一笔贷款，公共公寓的所有房间（处所）都被质押时，公用公寓的房间才能被质押，即，质押的房间（处所）将构成一个单一的住宅处所。 3. 住宅区连接到为住宅区的整个区域提供热量的电力、蒸汽或燃气加热系统，或具有自主生命支持系统。 4. 住宅有入口门、窗和屋顶（顶层公寓）。 5. 以现房作抵押贷款时，下列情况不得以住宅作为抵押： - 当房屋的所有人（其中一位所有人）是未成年子女时； - 当不是抵押人家庭成员的人长期（1年或以上）在住宅处所登记时。 6. 房屋所有人（质押人）之一为65岁以上的人，抵押协议须经强制公证。 七、质押主体所在的建筑物必须符合下列条件和要求： a) 位于莫斯科或莫斯科地区； b) 不处于紧急状态； c) 未注册大修（如果有信息）； d) 不在重建或拆除计划中（如果有信息）； e) 有钢筋混凝土、石头或砖块基础； f) 1970 年以前建造的建筑物的折旧率不应超过 70%。 8. 住宅物业的所有权必须由根据现行法律要求制定的相关产权文件（所有权证书、住宅物业销售登记合同、交换协议等）确认。 9. 技术文件（说明、平面图）必须符合 USRR 中规定的数据。 如果住宅在没有适当许可证的情况下重新装备，只有在抵押协议签订之日起6个月内出质人将重新开发合法化（抵押出现法律规定），如果不能使重建合法化，出质人有义务在抵押协议签订之日起 9 个月内（依法形成抵押），将住宅进入与技术文档中指定的数据相对应的状态。 10. 取得（抵押）独立住宅时，同时取得该住宅下的地块，登记抵押。 地块的所有权必须由根据现行立法要求制定的相关产权文件（所有权证书、登记的土地买卖协议、其他协议）确认。 地块的地籍图原件必须附在土地文件上，该文件必须与住宅楼一并质押。 10.1。 如果地块是以租赁方式提供的，那么与房屋同时，地块的租赁权也必须被质押。 地块的租赁协议必须签订不少于贷款协议期限的期限，或包含将协议延长新期限的指示。 租赁协议载有取得出租人同意出让土地出让权的条件的，应当在取得出租人同意的条件下，在出质协议订立前取得该同意。不与现行立法相抵触。 10.2. 抵押人对住宅楼下的地块无所有权或出租权的，以现有房屋作抵押出借时，不接受该财产作抵押。 以购买的房屋作抵押贷款时，只要房屋的出卖人有权出租房屋下的地块，就可以以房屋为抵押。 美国抵押贷款市场的危机引发了全球货币市场的危机。 许多俄罗斯银行发现自己处于困境。 缺乏财政资源及其价格普遍上涨导致资金不足。 结果，分配用于发放抵押贷款的一些银行的财政资源已经用尽。 由于无法迅速补充潜力，不少银行仓促收紧房贷交易的放贷条件，有的甚至暂时放弃房贷。 在当今银行的实践中，经常出现不解释原因而拖延考虑贷款申请的情况。 与此同时，许多已经获得银行批准发放贷款的借款人面临着提高抵押贷款利率的事实。 不仅银行本身面临问题，潜在借款人也因银行突然倒闭和延迟发放贷款而被迫放弃房地产购买交易。 批准的借款人等待他们的钱两个或三个月或更长时间的情况并不少见。 在房地产价格上涨的背景下，延迟数月导致公寓成本大幅增加。 银行在发放抵押贷款时依靠自己的资源较少关注外国借贷，继续向抵押借款人放贷。 总体而言，足够数量的银行仍然提供非常有竞争力的条件，但它们提高了抵押贷款利率，显着增加了首付并收紧了贷款条件。 贷款经纪人本质上是一名金融律师。 你可以自己去法庭——或者你可以聘请律师，你可以自己在家照镜子理发——或者你可以去专科医生的理发店，有人自己修理他的哥萨克——有人把他的奔驰车交给汽车服务. 认为贷款经纪人是魔术师并将贷款分发给每个人的想法是错误的。 如果他是专家，有专门的高等教育（而不仅仅是课程）和在银行真正全职工作的经验（最好在不同和相关部门担任高级职位，而不仅仅是实习），那么他将显着提高积极的贷款决定的可能性（因此称职的律师将如何增加您在法庭上和准备法律文件的机会）和决策速度。 我可以补充一点，在危机期间，将空闲时间用于自学、研究经济和法律文献是很有用的。 如果贷款申请人不了解经济和法律问题，银行员工就有生气的习惯。 广阔的视野可以让你更快地找到与银行家的共同语言，因为银行长期以来一直被认为是最聪明的职业之一，部分员工拥有2-3个高等教育并不断提高他们的知识。 有许多骗子，通常之前甚至没有最低限度的银行经验，提供 100% 获得贷款的保证：这是 100% 的欺诈或彻头彻尾的犯罪，将 XNUMX% 早日或稍后（对客户和假助手都有相应的后果）。 任何有经验的银行家都清楚这一点。 在任何银行中，商业贷款和抵押贷款（通常还有其他类型的贷款）是在信用委员会决定之后发放的，这是一个联合机构，而客户之前会受到各种银行服务的检查。 根据定义，一个人，即使是大老板（当然，除非这是银行的所有者）不能单独做出这样的决定，尤其是中间人。 一个在银行有全职经验的称职的中介可以显着增加获得批准的可能性——这已经成为现实，但永远不能保证 XNUMX% 的贷款。 它的作用是教育和游说。 信用经纪对每个人都有用。 一方面，经纪人简化了为客户获得贷款的程序，另一方面，它为银行吸引了新的“优质”客户（www.deniskredit.ru）。 定义和术语表 目前，在进行房地产交易时，在商业和经济文献中，主要使用概念和术语，或者在当前的立法和监管行为中有特定的解释，或者是社会普遍接受和明确理解的概念。 下面按字母顺序列出了最常用的房地产术语，但本教程中详细介绍的术语除外。 转让契据 - 有时用来代替抵押的文件，这取决于与房地产有关的立法的性质。 转让契据证明将土地所有权转让给作为抵押品的子公司（抵押公司或银行），该子公司提供了按条件偿还债务的保证，并在偿还债务后归还。 如果借款人违约，受托人有权出售土地以偿还债务。 购买房产的行为 - 证明财产买卖交易的法律文件。 购买财产的行为通常包含财产买卖双方的详细信息，登记系统文件中采用的财产名称，交易见证人的详细信息。 在许多维护合法地籍的国家，财产销售契约的登记是由下级法院的特殊服务机构或具有法院权利的特殊机构进行的，该机构在登记该行为的同时，起草财产的新所有者的所有权（所有权文件）。 贷款摊销 - 通过定期支付本金和利息来偿还贷款的过程。 包销 - 分析抵押贷款的信用和利息风险； 就与风险水平相对应的利率和信用状况准备意见。 土地租赁 - 一种土地使用形式，其中土地所有者将其土地在一定时期内转让给另一个人（租户），以在其上经营经济并获得一定的报酬。 租户 - 合法接收临时使用的不动产的法人或自然人。 租 - 租户为使用出租物业而向房东支付的费用。 它包括从租赁物的成本中扣除的折旧，以及可以从租赁物的社会必要用途中获得的部分利润（收入）（租金利息）。 房东 - 作为对象（房地产）的所有者或余额持有人的法人或自然人，并根据合同将其出租给租户以供临时使用。 公开拍卖 - 一种销售方法，该方法预先将房产提交给潜在买家进行检查。 出售的一般条件由卖方决定，买方是在拍卖期间为拍卖的财产提供最高价格的人。 房地产评估基地 ——不动产的价值类型，在其内容中体现了评估的目的和方法。 账面价值 - 经济实体（企业）的固定资产成本，即资产负债表上的长期资产。 计算为获取或创建资产负债表上列出的财产的原始成本，减去累计折旧。 固定资产余额 - 由经济实体编制的余额，用于描述一定时期内固定资产（建筑物、构筑物、设备）的收支和处置。 园林绿化 - 一组作品： - 领土的工程准备、道路的布置、通讯网络的发展和供水、排污、供电等的建设； - 改善小气候，保护空气流域、开放水体和土壤免受污染、卫生清洁、降噪等。 进行景观美化是为了使特定领土进入适合其预期目的的建设和正常使用的条件，为居民创造健康、舒适和文化的生活条件。 二级抵押贷款市场 - 进行第一抵押贷款买卖的市场，这为贷方提供了在其全部还款期之前出售贷款的机会。 取样 - 选择进行研究的全部经济对象或指标的一部分，以便得出关于整个人口的结论。 样本必须以这样一种方式，以这样的数量，它具有统计代表性（代表性），也就是说，它反映了研究中的人口。 例如，为了研究市场中价格的需求和供给，只检查市场的某些部分就足够了。 物业、厂房及设备的处置 - 包括在固定资产构成中的对象的清算、出售、转让给其他经济实体、因自然灾害而死亡。 Гарантия - - 保证，确保履行义务。 卖方通常提供质量保证，买方 - 支付合同价款； 经双方同意，第三方，通常是知名公司、银行，可以作为履行合同义务的担保人； - 卖方对标的物的重大缺陷和财产不承担债务义务且不为第三方所有的法定义务。 总项目经理 - 一家投资和建筑公司，被批准为正在进行的抵押贷款计划的负责执行人，并被授予在银行、保险公司和第三方参与的情况下组织和开展投资活动的相关权利。 本基金可担任该项目的总经理。 总体规划 - 项目的一部分，包含对建筑工地的规划和改进、建筑物的布置、结构、运输通信、工程网络、经济和消费者服务系统的组织等问题的综合解决方案。 总承包人 - 经客户同意，他可以让国内外公司参与履行其义务，但同时他始终对分包商的工作负责。 总承包商通常与总供应商一起参与向客户交付整套设备或设施。 政府职责 - 由专门授权的机构（法院、国家仲裁机构、公证处等）按照既定的国家程序收取的费用，用于为法人实体和个人的利益开展活动并签发具有法律意义的与实物有关的文件财产。 物业估价日期 - 评估日期。 德库维尔 - 留在保险市场上的财产估值与保额之间的差额。 打折 - 一种广泛用于房地产评估和投资方案选择的方法，其本质是将多期投资和现金收益带入一定时期，并确定投资回报率； 转换为未来投资流的现值。 真正的所有者 - 一个不知道并且由于情况而无法知道其合法拥有的非法性的人。 授权委托书 - 发给法人或自然人的文件，规定其代表他人（委托人）进行交易或其他合法行为的权力。 委托书是加急的，有效期在文件中注明。 委托书的效力也因委托人撤销、法人清算等法律规定的情形而终止。 授权书分为三种： - 一次性 - 执行一项特定操作； - 特殊 - 执行任何同类动作； - 一般或一般 - 用于委托人财产的一般管理，合同的订立等。 合同 - 转让财产、执行工作或提供服务的各方之间的协议。 合同包括三个强制性的、依次发展的阶段：订立、执行和终止（责任），即某些与财产有关的非财产权利和义务的设立、变更和终止 合同适用双边和多边交易的规则，合同产生的义务适用义务的一般规定，但民法典对某些类型的合同的规则另有规定的除外。 当事人可以订立所谓的混合合同，其中包含其他合同的要素。 如果双方就其所有基本条款达成一致，则该合同被视为有效。 公民和法人可以自由订立合同，不允许强制，除非俄罗斯联邦民法典、法律或自愿接受的义务规定了订立合同的义务。 合同关系不仅包括合同的基本条款，还包括所有相关情况，包括以前的合同、谈判和通信、双方关系中确立的惯例、商业惯例以及双方的后续行为。 在签订主合同之前，可以签订一份初步合同，该合同可以确定合同的主体，并包含本协议的所有初步条件。 从法律的角度来看，有不同类型的合同。 例如，在抵押贷款系统中，可以通过银行签订以下类型的协议：贷款协议、贷款协议、房地产买卖协议和建筑合同。 根据合同类型，双方的关系将在一定程度上受俄罗斯联邦现行立法或该国境内有效的其他规范性文件的约束。 贷款协议 - 一方（贷方）将金钱或不动产转让给另一方（借方）所有权，借方承诺向贷方返还等额（贷款金额）或同等金额的协议他收到的其他同类和质量相同的东西的数量。 信贷协议 - 银行或其他信贷组织（债权人）承诺按照协议规定的金额和条件向借款人提供资金（信贷），借款人承诺退还收到的款项并支付利息的协议在上面。 住宅租赁协议 - 一项协议，根据该协议，一方 - 住宅楼宇的所有者或授权人（房东） - 承诺向另一方（租户）提供住宅楼宇，并收取费用以供其拥有和使用。 债务人 - 义务的一方，另一方 - 债权人有权要求采取某种行动（转让财产、履行工作或服务、偿还债务）或不采取某种行动。 共享所有权 - 共同事业的参与者之一、集体所有者、继承人有权要求的部分收入、财产、其他贵重物品。 共同企业的参与者贡献自己的资源、资金的措施，称为股权参与。 市场量 - 某种房地产在当前价格水平下的可能年销售额，取决于竞争对手对该市场的开发程度、需求弹性、经济状况的变化、价格水平、物品的质量和广告成本。 住房 - 国民经济领域，包括住宅的建造和重建、工程和社会基础设施的结构和要素、住房存量的管理、维护和维修。 住房法 - 民法的一部分，规定提供住宅场所的程序、使用和处置条件，以及其使用的变更和终止。 房屋协会 - 公寓楼中住宅和非住宅楼宇业主的合作伙伴关系，为共同使用公寓间楼梯、电梯、走廊、屋顶、技术地下室、非公寓工程设备、邻近地区和其他公共场所创造条件地区，注册为法人实体。 房屋存量 - 所有住宅楼宇的总和，无论所有权形式如何，包括住宅楼、专门房屋（旅馆、旅馆-庇护所、流动基金房屋、特殊老人之家、残疾人寄宿学校、退伍军人等）。 )、公寓、办公场所、其他适合居住的建筑物中的其他居住区。 将 - 公民以法律规定的形式（公证或同等形式）就其死亡财产发出的命令。 顾客 - 为其建造房地产对象的法人或自然人。 客户有义务向承包商提供施工现场，及时进行施工融资，对工程量、成本和质量的合规性进行控制和技术监督。 合法占有—— 房地产对象的实际占有，始终基于法律、合同、行政行为或法院判决产生的某种法律依据。 财产清算费用 - 与不动产清算有关的拆解、拆解和其他操作的费用。 地主 - 有权拥有某块土地的法人或自然人。 土地所有权和土地所有权可能不一样。 地块 - 限定在地面和/或平面上的部分领土：沿地壳表面的地块边界、固定高度和体积的空域以及固定的深度和体积的底土。 土地利用 - 使用法律规定的土地（国营农场、集体农场）。 土地管理 - 法律、规则、买卖规范、继承、土地使用。 穿 - 在使用过程中降低房地产的初始成本。 物权法 - 物权：以某种方式使用任何财产的权利，从使用房地产中获得收入的权利。 投资 - 对创业和其他类型活动的对象进行资本、财产和知识价值的长期投资，以获取利润和（或）实现积极的社会效应； 为收入或利润而获得的房地产。 投资性房地产 - 用于以租金、转售收入等形式产生收入的财产（房地产）。 物业的投资价值 - 项目总经理支付项目前期、设计和施工安装工程和服务的总成本。 投资人 - - 投资房地产以产生收入的人； - 银行为其提供抵押贷款服务的抵押持有人。 基础设施 - 为国民经济部门服务的农场和服务综合体。 例如，建筑系统的基础设施包括建筑企业员工的通讯和生活保障设施。 诉讼时效 - 法律规定的权利受到侵犯的人的权利保护期限。 土地地籍 - 一套关于土地的自然、经济和法律状况的系统化信息。 包括对土地、地块、面积和位置、配置、土壤质量、土地估价的描述。 地籍还表明谁是土地的所有者。 地籍调查 - 地块上的大地测量工程，确定土地使用者边界和边界标记的描述、建成区和景观区的面积、硬表面和草坪的存在、建筑物的特征、存在或地块边界不存在争议。 地籍土地管理 - 一套记录在案的地块（房地产对象）的技术、法律和经济特征，它们是所有权文件登记的基础。 资本投资 - 投资于企业固定资产的创造和再生产； 成本，因此导致固定资产增加（建筑工程、安装工程、设备购买、铺设和种植多年生种植园）。 资本投资融资的来源可以是：联邦和地方预算； 来自银行和其他信贷机构的贷款； 法人或个人的自有资金； 外国资金以及外国法人实体和个人。 法典 - 规范任何公共关系领域的综合立法法案。 共管公寓 - 公寓楼内住宅业主的合作伙伴关系，为共同拥有和使用公寓间楼梯、电梯、走廊、屋顶、技术地下室、非公寓工程设备、相邻领土和其他公共区域创造条件； 所有权的法律形式，据此将标的物分为个人所有制要素和共同所有制要素。 关头 - 一组表征特定时期经济现状的特征，以及市场上当前的经济状况，其特征是供求关系、价格水平、商品价格、订单组合行业等经济指标。 贷款比率 - 按揭贷款金额与房地产价值（价值定义为销售价格或评估价值的下限）之比的百分比表示。 情节建设因素 - 显示建筑物面积与土地面积之比的系数。 债权人 - 出借人、借钱或其他贵重物品的法人或自然人，以及经济实体欠钱的人。 流动性 - 易于实施（将房地产变成现金）； 市场容量和吸收供需突然变化的能力，而没有相应的大的价格波动。 清单 - 财产所有者与持牌房地产经纪人之间的协议，根据该协议，经纪人充当房地产销售的代理人，并且所有者同意向经纪人支付佣金。 测量 - 建立土地使用边界。 市政财产 - 市政当局拥有的不动产。 市政法 - 法律体系中的法律教育，一套管理在城市、农村住区和其他地区的地方政府组织和运作过程中产生的关系的法律规范。 市政住房存量 ——由区、市及其行政区域实体所有的基金，以及由市政机构全面经济管理的部门基金。 遗产 - 以亲属关系或遗嘱的方式接收所有者去世后留下的不动产、现金、证券、珠宝等的所有权。 在法律上，继承权由立遗嘱人居住地公证处出具的继承权证书正式确定。 房地产 - - 指一套（一揽子）不动产所有权的法律概念，包括不动产的拥有权、使用权、处分权、适当的所有权收益权和处分权收益； - 身体的统一 - 不动产和它的所有权。 非住宅楼宇 - 建筑物的房屋，用于任何目的，但个人居住除外。 在建工程 - 一种指示器，用于指示建筑工地的施工安装和其他工程已经停止，物体被“冻结”一定时间的情况。 不完整的建设导致严重的社会经济后果 - 资源“死”多年没有任何回报，设备在道德和身体上都在老化，技术正在过时。 在建工程由在特定时间点已用于设施的资本投资量决定，并计入客户资产负债表。 无形资产 - 长期用于经济实体活动并产生收入的资产。 这些是使用房地产对象的权利，包括土地、自然资源。 专利、许可、专有技术、软件产品、垄断权利和特权（包括某些活动的许可）、商标和商标。 折旧率 - 年折旧额占固定资产初始成本的百分比。 资本化率 - 物业的市场价值与其营运净收入的比率。 承诺 - 民事法律关系，根据这种关系，一个人有义务为另一个人采取某些行动：转让房地产、工作、支付金钱等，或不采取某些行动。 房地产领域的关系对象 - 对地块和其他不动产的权利，以及与不动产权利有关的义务。 所有权对象 - 企业作为财产综合体、地块、花园分配、建筑物、构筑物、设备、原材料和材料、货币、证券、其他用于生产、消费、社会文化和其他目的的财产，以及智力和创造性工作的产品。 限制性义务 - 房地产销售合同中的限制性条款，即不改变房屋外观的义务，未经卖方同意不得建造任何建筑物，不得在建筑线之外建造建筑物，不得从事在危险活动中，不允许限制邻居使用照明和通讯等的权利。 物业说明 - 在登记文件中反映房地产。 需要确定不动产的实物，确定不动产的边界，计算面积，表征一块土地相对于相邻土地的位置，以及在从一个所有者转让所有权时给另一个。 房地产描述是确定房地产市场成交对象的依据，必须准确反映房地产的构成，兼顾其组成部分。 选项 - - 未来按照目前商定的条款购买或租赁房地产的权利； - 不动产所有人授予另一方在一定时期内以固定价格和条件购买或出租该不动产的权利； - 选择履行替代义务的方法的能力； - 就未来在双方规定的期限内订立合同达成初步协议。 征地 - 按照土地立法规定的程序和规范性文件确定的数量提供土地（地块）。 提供 - - 根据招标文件中规定的条款就特定标的标的订立合同的要约； - 任何一方提出的缔结协议（包括初步协议）的提议。 房地产估价师 - 受过训练、有经验及有资格进行物业估价的人士 债务转移 - 一项交易，其结果是，经债权人同意，债务中的债务人被接受原债务人债务的新人取代。 土地规划 - 绘图，以缩小的形式显示地块的确切尺寸和形状、其面积和相对于子午线的方向的水平投影。 有轮廓，即没有山丘、沟壑等的形象，还有地形——有地形的形象。 情境计划 - 显示与最近的定居点、能源、供热和供水、污水设施和网络的外部网络、以及该地区领土自然条件的主要特征相关的财产位置的平面图该物业位于。 合同招标 - 一种建筑订单形式，规定在招标的基础上选择承包商来执行工作和提供服务。 发展权 - 市政（地方）当局或开发商在进行新建筑方面规定的任何权利。 权 - 国家承认和保护的具有普遍约束力的规范体系。 所有权 - 所有者拥有、使用和处置财产的权利，包括从所有权和使用中获得收入的权利。 土地所有权 - 在相关土地不排除流通或流通不受限制的情况下，拥有土地的人有权出售、捐赠、抵押或出租和以任何其他方式处置它在法律的基础上。 私有财产权 - 每个人都有权单独或与他人共同拥有、拥有、使用和处置房地产。 私有财产权受法律保护。 任何人都不能被剥夺属于他的财产，除非法院判决。 为国家需要征用不动产，只能在事先给予同等补偿的条件下进行。 法律规范 - 具有普遍约束力的社会行为规则，得到国家承认和保护。 法律地位 - 属于法律主体的权利和义务的总和。 公民的法律行为能力 - 享有公民权利、承担责任和履行法律规定的义务的能力，对所有公民一视同仁。 法人实体的法律能力 - 法人实体拥有与其组成文件中规定的活动目标相对应的民事权利，并承担与该活动相关的义务的能力。 创业活动 - 一项独立的活动，风险自负，旨在系统地从以该身份注册的人按照以下规定的方式使用不动产、销售商品、进行工程或提供服务获得利润法律。 住房私有化 - 在自愿的基础上，将他们在国家和市政住房库存中占用的住宅房屋免费转让给公民的所有权，对于已租用居住房屋的公民 - 在租用住宅的地方。 竞争私有化 - 当买方被要求满足与私有化对象相关的某些条件时，个人或法人从国家获得私有化对象的私有所有权或私有化对象中包含的房地产对象的租赁权。 购买私有化对象的权利转移给买方，其提议完全符合投标条件并包含最高价格。 房地产估价原理 - 房地产评估过程所依据的方法学规则，允许评估师正确考虑房地产市场固有的各种因素对财产价值的影响。 获得性处方 - 认真、公开和不间断地占有自己的不动产十五年，或五年内占有其他财产，结果不是该财产所有人的公民或法人获得拥有它的权利。 设计和估算文件 - 新建或改（修）建设施所需的一套文件（计算书、图纸、资金收支计划等）。 设计和估算文件，一方面是构建对象所必需的一组文件，另一方面是用于估算未来运营、资金来源和覆盖程序的财务计划。费用。 工业地产 - 工业用途的不动产、建筑物和设施。 利率 - 银行收取的贷款费用。 利率是银行成本核算的基础。 利率取决于贷款的规模、期限、年还款率、货币市场的供求比例以及信贷机构向贷款机构放贷一定金额所承担的风险程度。债务人。 利息风险 - 借款人就已发行抵押贷款支付的利息水平与抵押银行或抵押中介机构向投资者支付的利息水平之间出现负差的风险。 公共记录 - 国家支持的文件系统，证明在房地产中存在已登记的财产权益，从而作为保护这些权益的基础。 允许使用 - 房地产对象可用于其用途的详尽清单，包括地块、对其负担的所有实际职责、地役权和其他使用限制，根据领土和个别房地产对象的分区计划制定. 反转 - 将财产归还给原主人。 私有财产登记册 - 财产登记的一个组成部分，它是一个关于所有者（个人和法人实体）和私有财产对象的数据库 - 企业作为财产综合体、建筑物、构筑物、构筑物、非住宅场所 - 在特定领土上。 重建 - 一套与物业主要技术经济指标变化相关的作品。 在这种情况下，可以执行： - 重建房屋、建造上层建筑、扩建、扩建建筑物，必要时进行部分拆除； - 提高建筑物的技术设备水平，包括外部网络（骨干网除外）； - 用能够提高建筑物和设施性能的现代化结构和工程设备更换破旧和过时的结构和工程设备； - 提高建筑物的建筑表现力以及改善建筑物附近地区的措施。 租 - 定期从资本、财产或土地获得收入，不需要接受者的创业活动。 归还 - 恢复原来的合法财产状态； 将财产归还给其合法所有者。 风险 - 波动或波动造成损失的可能性。 投资房地产的投资者无法获得预期回报的可能性 市场 - - 一组不同的消费者群体，它们区分消费者需求，是经济、人口、社会和心理因素复杂相互作用的结果； - 商品流通为货币和货币反向转化为商品的经济领域； - 一系列相互关联的买卖在各个经济领域生产的大量商品的行为； - 在商品（服务）的生产、流通和分配以及资金流动过程中发展起来的经济关系体系，其特点是主体可以自由选择买卖双方（交易对手），确定价格，形成和使用资源来源； - 商品和资本的流通领域，以及劳动力和其他生产要素的流动。 买方市场 - 房地产生产者和销售者的供应超过现有价格的需求，导致房地产价格下降，买家可以获得非常有利的条件和价格的市场情况。 卖方市场 - 卖方具有优势的市场情况，因为买方需要以提供的价格购买房地产超过了卖方使市场饱和的能力。 违章建筑 - 在未按照法律和其他法律规定的方式分配用于这些目的的地块上创建的住宅、建筑物、结构或其他房地产对象，或在未获得必要许可或严重违反城市规划的情况下创建的和建筑规范和条例。 细分市场 - - 一组以相同方式对同一组激励措施作出反应的消费者； - 市场的一部分，其特征是一组购买者的经济行为是同质的。 证券化 - 在房地产融资中发行证券，一种增加流动性和降低房地产市场交易成本的手段。 建筑物和构筑物的估计建造成本 是根据项目实施所需的资金数额。 建筑物和构筑物的估计建造成本是以下各项的基础： - 确定资本投资金额； - 建设融资； - 为建筑产品制定免费（合同）价格； - 已完成的合同建筑和安装工程的结算； - 支付购买设备并将其运送到建筑工地的费用； - 以综合估计提供的资金为代价的其他成本的放置。 根据估算文件、会计和报告，对开发商和承包商的财务活动进行评估。 此外，预计成本确定已建成的企业、建筑物和构筑物投入运营的固定资产的账面价值。 确定工程预计成本的依据是： - 项目和工作文件，包括图纸、解释性说明； - 建筑和安装工程量的报表； - 设备的规格和说明； - 关于施工组织的主要决定； - 当前估计（包括资源）标准； - 设备、家具和库存的销售价格。 估计标准 - 一组估算、规范、费率和价格的通用名称，组合成单独的集合。 连同包含必要要求的规则，它们用于确定建筑物和结构的建造和重建、扩建和所有经济部门企业的技术更新设备的估计成本。 估计标准分为以下几种：联邦（共和党）； 部门（部门）； 区域（本地）； 用户自己的监管框架。 连同 SNiP 的第 4 部分“估计规范和规则”，其中包含开发和应用估计建设成本的基本规则，所有估计标准形成了建筑定价和估计配给系统。 估计价格 - 在施工中用于计算估计成本。 估计价格系统包括建筑材料、产品和结构的平均区域（带、区域）价格； 建筑机械和机械的工作价格； 货物运输关税； 建筑工人的工资率； 个别估计价格； 本地和进口材料、产品和结构。 估计价格是在一定时期内设定的，作为定价系统的估计规范（规范信息）基础和估计的建筑配给的一部分。 产权拥有者 - 在法律规定的范围内拥有不动产的所有权、使用权和处分权的个人或法人实体，不动产的客观所有权。 居住区社会规范—— 每人住房面积的大小，在其中提供住房和水电费的补偿（补贴）。 它相当于最低住房供应量，由国家主管部门根据住房供应水平、家庭构成、社会住房公积金住房使用的住房类型等因素确定。 初始投资成本 - 购置房产的成本金额，包括建筑和安装工程的成本、设计和勘测工作的成本、与购置土地相关的成本以及必要时的公民安置成本居住在这个网站上，以及基本建设技术监督机构的维护。 产权保险 - 在存在第三方权利或与财产相关但通过购买保险单不为所有者所知的任何产权负担的情况下，保护所有者免受可能的财务损失。 产权保险是将可能的风险从业主或租户转移给保险公司。 转租 - 将租赁财产的一部分转让给第三方或一群人出租，而承租人作为次要出租人。 产权主体（不动产关系主体） - 不动产所有者：公民、法人、俄罗斯联邦代表和国家权力机构的授权机构、俄罗斯联邦的组成实体、地方自治政府的授权机构。 分区方案 - 居住区总体规划和规划和开发项目的组成部分，它决定了领土和个别房地产对象的功能目的。 测量员 - 房地产评估、管理和开发专家。 当前回报 - 投资的当期现金收入与投资成本的比率。 投标 - 竞争性的合同招标形式，即申请人提交的报价是否符合招标文件中包含的标准的竞争； 投标期间对建设、设施管理、服务提供或货物供应的报价； 封闭式竞争。 招标文件 - 由招标委员会制定并包含技术和商业部分的文件。 招标文件的技术部分是： - 关于拍卖标的和标的的描述和一般信息。 它表明设施的位置和用途、主要技术和经济数据、外部基础设施的可用性、当地建筑材料、进出道路以及施工时间； - 关于设施施工现场工程勘察的实施和结果的信息； - 设施的技术数据、一般规定、总体规划、建筑和施工部分，包括带有空间规划解决方案、供水和污水处理、供暖和通风、电力工作、供气、低压系统、描述和主要特征的图纸技术设备，以及对环境安全的要求。 招标文件的商业部分包括以下要求： 价格及其确定程序； 交货条款和条件； 付款条件和付款时间表； 合同的资金来源； 如果外国公司或俄罗斯建筑工程组织赢得拍卖，则根据提交的报价提供银行担保。 根据招标委员会的判断，基于经济可行性的考虑，招标文件的商业部分可能包括对承包商（外国公司或个人组织）未能履行其义务的某些类型的责任保险的要求。 标题列表 - 施工对象清单及其特征（计划期间的总估计成本和工作成本、设计能力、施工现场、工作开始和结束日期）。 投资综合体的商品 - 投资活动的全部建设和运营（包括生产）对象。 不动产对象的改良（改良） - 土地的质变，这既可以表现为土地质量（其肥力）的变化，也可以表现为建筑物、结构等的创造。 房地产估价服务 - 根据财产评估的目标，评估师和客户之间的互动以及评估师自己的活动的结果。 房地产金融 - 使用金融资源购买和开发房地产。 通常区分短期融资（在创建房地产对象期间）和长期融资（为收购房地产对象或提供由房地产对象担保的长期财务资源）。 房屋证发行人 - 在俄罗斯联邦领土上注册的法人实体，拥有住房建设客户的权利，按照既定的住房建设程序分配的土地和住房项目文件，这是筹集的对象资金，以及所有这些权利已按规定方式转让给的法人实体。 第三方托管 - 签署并盖章的文件，条件是只有在特定事件发生后才会生效。 在文件发布至生效期间，通常将其转让给第三方。 在进行房地产交易时，此类第三方是提供托管服务的专业公司。 托管账户也用于抵押贷款过程中为税收和保险目的存入资金。 房地产估价师的职业道德 - 一套评估师在评估房地产过程中的道德规则和行为规范 法律地籍 - 一套关于不动产权利、其权利持有人和权利转让的系统化和最新信息。 作者：Shevchuk D.A.
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