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房地产经济学。 备忘单：简而言之，最重要的
目录
1、房地产作为投资对象 К 房地产 可以归因于在其上创建的土地和物体：建筑物，结构，在建的物体。 在俄罗斯，在彼得一世统治期间，“不动产和动产”一词首先出现在 23 年 1714 月 XNUMX 日的“关于动产和不动产的继承顺序”的法令中。 当时的不动产包括：土地、土地、房屋、厂房、工厂、贸易商铺，以及矿产和其他构筑物（例如矿山、桥梁、水坝） 从经济学的角度来看，房地产被认为是一种有形资产，一种可以用来赚取收入的工具，一种投资对象。 在俄罗斯，根据艺术，财产分为动产和不动产。 俄罗斯联邦民法典（俄罗斯联邦民法典）第 130 条“不动产包括地块、地下地块、孤立的水体以及与土地紧密相连的一切物体，即在不造成不成比例的损害的情况下无法移动的物体。它们的用途，包括森林、多年生植物、建筑物、构筑物。 不动产还包括国家登记的航空和海上船舶、内河航行船舶和空间物体。 房地产作为投资对象的迹象： 1) 财产是不动产的；在不损坏物件的情况下不能移动； 2）与土地有很强的物理和法律联系 3) 每个房地产单元在其物理特征和投资吸引力方面都是独一无二的； 4) 财产不得以任何方式被盗或损坏； 5）目前房地产价值非常高； 6) 获取有关交易的完整和可靠信息的机会很低； 7）投资标的的耐久性； 8) 消费者财产的损失或生产过程中的价值转移随着磨损逐渐发生； 9) 满足一个人对住宅和其他空间需求的能力取决于房地产的有用性； 10) 新建工程尤其影响相邻土地、建筑物、构筑物的价值； 11) 房地产价值逐渐（随着时间）增加； 12) 某些风险是房地产固有的——这是自然或人为因素影响下的物理损坏风险、功能和外部磨损累积的风险、与租金条款相关的财务风险； 13）房地产，必须不断管理投资组合才能获得收入； 14) 交易将需要非常高的成本； 15) 在进行某些类型的交易（例如，购买土地、建筑物、构筑物）时，必须遵守国家规定的程序。 二、不动产的种类及其分类 房地产的社会作用是满足人类的所有需求（心理、生理、智力）。 房地产主要分为三种类型 - 土地、房屋和非住宅楼宇. 财产的基础是土地。 地球 - 它是直接或间接参与商品生产或提供服务的任何商业活动的基本因素 土地分为： 1) 用于建筑或其他用途的地块； 2）用于开发的天然复合物（沉积物等） 住房 - 这是一栋设施齐全的建筑，专为人类居住而设计。 住房可以是：精英、典型、城市郊区等。 房地产在其组成、满足各种人类需求的能力和功能上是异质的。 房地产按功能分为住宅和非住宅。 非住宅物业分为工业、商业、休闲房地产、机构、汽车旅馆、酒店和混合用途房地产。 工业地产被理解为工业建筑、工作工厂、仓库。 娱乐财产 用于娱乐 - 这些是度假村、体育场、俱乐部、游泳池和其他用于娱乐的设施的领土内的设施。 机构房地产 - 这些是政府或市政机构、医院、疗养院和其他特殊用途的建筑物。 混合用途物业 - 它是列出的房地产类型的组合。 根据运营准备程度划分的房地产类型： 1) 设施投入使用； 2) 需要大修或改建的建筑物； 3) 在建工程。 根据自然形态的再现性程度，不动产分为： 1）不可再生 - 这些是矿床； 2) 可重现 - 这些是结构、建筑物。 按照专业化程度，有： 1) 专业化：化工和炼油厂； 博物馆和其他属于文化的建筑。 2) 非专业 - 这是在公开市场上有投资需求的其他房地产。 根据使用性质，房地产对于住房、商业活动、农业需求、特殊用途（学校、教堂）是必要的。 根据所有权的目的，它旨在用于商业，所有者的居住，作为投资，用于开发和开发，作为商品库存，用于消耗当前耗尽的资源。 三、房地产作为商品的特征 任何交易（买卖、质押等）的对象是 房地产 - 满足各种需求、某些定性和定量特征的产品。 房地产包括地块、单独的物体，即与土地密切相关的东西 该物业有许多物业。 1. 效用。 房地产对象应最大限度地满足业主在生产区或居住区的需求，在特定地点或一定时期内环境友好或场所的舒适度。 2. 基本面。 在正常情况下，不动产不会丢失、损坏或被盗。 3. 耐久性。 根据主要结构（墙壁、基础、天花板）的建筑材料，房地产对象分为六组，标准使用寿命为 15 至 150 年。 由于企业是物业综合体，它们通常总是无限期地创建。 4. 平稳性。 不动产对象与土地紧密相连，它们的运动是不现实的，但不会对所讨论的对象造成一些损害。 如果将土地视为一种商品，那么我们可以说市场上提供的土地数量是受自然限制的。 5. 独特性。 每个属性都是唯一的，并且具有该属性独有的单个（某些）属性，并将其与其他属性区分开来。 将房地产市场与其他市场区分开来的三个特征： 1) 与寻找合适的产品和交易对手相关的成本非常高； 2）房地产市场销售商品的期限远长于其他市场； 3) 能够满足买家需求的商品数量有限，因此该商品的卖家数量有限。 这种限制导致个别价格的形成。 6. 可控性。 任何（每一个）盈利的财产都需要管理。 房地产管理是指实施维修、预防性维护、提供公用设施、控制收款等。 7. 国家机构、地方政府对房地产交易的详细规定。 这是因为财产是基础设施的一部分，其使用会影响许多个人和法人实体的利益。 8. 价值稳步上升趋势。 由于房地产稀缺性和其他因素，房地产作为商品的价值随着时间的推移而稳步上升。 9. 流动性。 在房地产市场中，商品的低流动性导致买卖双方的成本很高，这些成本是在交易条件下形成的。 4、不动产的生命周期 由于房地产对象在其存在期间会发生经济、物理、法律上的变化，因此任何不动产（土地除外）都会发生以下情况 生命周期阶段: 1) 形成—— 这是一项建设，即创建新企业、购买或分配地块； 2) 开发 - 包括经营和发展，即扩张、重组或重建 3) 存在的停止 它是拆除、自然破坏或清算。 从该房地产所有者的角度来看，出于商业目的而获得的房地产的生命周期可以与同一房地产的新所有者重复，直到该对象的生命周期结束。 根据 G. Harrison 的说法，生命周期始终遵循某些模式 - 这是经济生命的物理、经济、时间和剩余时期的术语。 物体的物理寿命一词是指可以在现有建筑物或结构中生活或工作的时间。 该指标可以是标准的、计算的、实际的，并且由于条件的改善或由于现代化而增加。 如果不动产被拆除，则物理寿命终止。 经济寿命期限包括物品可以使用、获得利润的时期，这些改进有助于物品的价值。 如果由于房产已经过时而进行的改进不能对房产的价值做出一定的贡献，那么它的经济寿命就到此结束。 实际年龄被理解为从物业投入运营之日到其估价之日所经过的时期。 有效年龄是根据对房地产对象的外观、其技术状况、影响该对象总成本的经济因素的评估。 有效年龄 - 这是与对象的某种物理状态相对应的年龄，并考虑了其实现的可能性。 典型的使用寿命称为标准使用寿命。 标准使用寿命 - 这是建筑物或构筑物的使用寿命，由法规规定。 下面 剩余经济寿命 建筑物了解从其评估之日到其经济寿命结束的时期。 评估师使用此期间来估计未来收入。 对象的剩余经济寿命的期限通过其现代化或维修而增加。 生命周期的上述所有阶段与房地产对象的生命周期是相互关联的。 为了实施适当的措施以确保提高财产的盈利能力及其安全性，房地产所有者应考虑到房地产在生命周期的某个（任何）阶段的存在。 五、房地产市场特点 房地产市场是指围绕房地产运营建立的关系的总体。 房地产市场是房地产交易中产生的经济关系系统中的货币投资的一定领域。 房地产细分被理解为将房地产划分为某些同质的指标组。 房地产市场可以按照以下标准进行划分： 1）地理特征。 它包括以下类型的房地产市场：城市、地方、区域、全球和国家； 2) 按对象类型。 这些是建筑物、构筑物、企业、场所和其他物体的市场； 3) 功能目的。 工业建筑、住宅、非工业建筑和处所的市场； 4）根据运营准备程度、现有设施市场、在建工程、新建工程； 5) 按参与者类型：个人买卖双方、经销商、商业公司、市政当局； 6) 按交易类型：买卖、租赁、物权、抵押； 7) 部门隶属关系：工业设施、公共建筑和农业设施； 8）按所有制形式：国家和市政设施，私人设施； 9) 交易方式：一级市场和二级市场、有组织和无组织、传统和计算机化、交易所和场外交易。 房地产市场的主要细分市场是住房市场、土地市场和非住宅市场。 房地产市场分为： 1）城市住房存量，又细分为劣质住房、典型住房、改良规划住房、斯大林时代建筑和精英住房； 2）郊区住房市场，其形成与个别郊区建设限制的取消有关。 非住宅楼宇市场。 在这个市场上，交易的数量要少得多，但由于房地产成本非常高，对在这个市场工作的人很有吸引力。 地球 - 它是任何房地产对象的组成部分。 房地产市场的特点： 1) 地点； 2）对象互换性低； 3) 季节性价格波动； 4) 交易必须经过国家登记； 5）房地产投资。 在俄罗斯，房地产市场在1990年代初引入房地产私有化和私有化后开始形成，与此相关，国家成为房地产的唯一所有者。 不同地区的房地产市场存在显着差异。 这些差异是由于经济或自然条件，由地方当局形成的区域法律框架。 六、房地产市场的法律依据 房地产领域的立法—— 它是一套法律和其他规范性法律行为，国家机构可以通过这些法律和其他规范性行为制定、更改或取消相关的法律规范。 在房地产领域，权益分为私人和公共。 公共权利包括： 1) 征税权，即财产税； 2) 因公共需要补偿不动产的权利； 3）警察权力——社会为保护自身利益而设立的限制（在交通、建筑等领域引入限制）； 4) 将财产归入国库的权利。 例如，在以下情况下，如果所有者没有合法继承人，如果他没有事先照顾遗嘱，则属于某个所有者的财产可能会在所有者去世后成为国家财产。 私人权利包括： 1) 拥有个人或法人财产的可能性； 2）终身产权； 3）依法享有的不动产权利。 分为三组 法律渊源： 1) 房地产领域已通过联邦法律和其他监管法律行为； 2) 俄罗斯联邦主体的法律和其他规范性法律文件； 3) 地方自治法律和地方监管法律行为。 制定俄罗斯所有立法的法律基础是具有最高权力和直接影响的俄罗斯联邦宪法。 所有现有的和通过的法律行为都必须完全符合俄罗斯联邦宪法。 俄罗斯联邦宪法规定的原则决定了俄罗斯房地产的合法和文明管理。 宪法保障“经济空间的统一，商品、服务和金融资源的自由流动，支持竞争和经济活动自由”，同时“承认和保护私人、国家、市政和其他形式的所有制”。 “每个人都有权单独或与他人共同拥有、拥有、使用和处置财产。” 根据艺术。 俄罗斯联邦宪法第 36 条和第 40 条规定，公民及其社团有权拥有私有土地，每个人都有住房权。 俄罗斯联邦民法典（Civil Code of the Russian Federal）包含多个章节，将房地产管理领域的关系作为一个单一的对象进行规范，包括与房地产交易相关的关系，例如交换、捐赠、销售, 租赁等 7. 房地产市场作为金融市场的一部分 物业- 它是一种金融资产。 它是通过投资资本和人力创造的房地产开发成本高，因此有必要吸引借来的资金等。 房地产市场—— 这是金融市场的部门之一 金融市场是一个复杂的经济体系，其中包括一系列旨在买卖双方互动的特定程序和制度。 下面 金融市场 了解新兴经济关系在创造价值分配中的表现范围及其通过货币兑换金融资产的实施。 由于 金融资产 是投资价值和现金。 形成基金的工具是证券、货币、存款、借入（贷）金、贵金属和宝石、房地产 金融市场的特点： 1）以金融资产的使用价值作为销售方法确认； 2）出售金融资产的过程是通过创建某些金融机构发生的； 3）通过为资本积累和借贷创造条件，为消费和投资过程提供金融支持； 4）为货币的持续流动创造条件而对货币流通的影响。 金融市场 - 它是一个独立的市场体系。 所有市场都是相互关联的。 相同的金融资产可以在多个市场成为商品。 房地产市场是金融市场最重要的组成部分之一。 金融市场中以房地产抵押担保的借入资本进行重新分配的部分称为抵押资本市场。 在西欧，大约 70% 的贷款由房地产担保，而在房地产市场，这一比例超过 90%。 俄罗斯联邦的抵押贷款系统非常落后。 在俄罗斯，借入资金相当昂贵，国内资源主要用于进出口交易、外汇交易和高收益证券交易。 目前，由于流动性低、投资资金回收期长，投资房地产的风险较高。 国家管理激活房地产市场投资的过程，促进吸引资金用于重建、现代化或创造新的固定资产。 政府证券市场吸收金融资源，因此变得昂贵。 房地产市场与金融市场之间存在一定的关系。 房地产投资增长-市场复苏，减少-市场平静。 贷款人和投资者受到经济不稳定的限制。 需要政府的支持来增加房地产投资的融资。 8. 房地产融资过程的参与者 房地产融资过程的参与者包括地方和联邦政府当局、金融机构、投资者等。房地产融资过程中参与者之间建立的经济和法律关系由国家或公共组织提供。许多房地产对象财产的所有者。 它控制并建立对与房地产市场运作密切相关的规则和某些规范的遵守； 规范城市发展和某些房地产对象的产权登记； 对房地产投资规定福利或施加限制。 贷方 - 这些是向没有足够资金的投资者提供资金的金融机构。 投资者 可能是购买房地产并将其保持在可用状态的个人和法人实体。 投资者决定投资哪个项目、何时以及投资多少 投资者有两种： 1) 积极的投资者从事建设或融资、开发或管理该项目； 2) 被动投资者只为项目提供资金并进一步参与。 房地产市场的所有参与者都可以 分为三组： 1）卖家。 出卖人可以是公民、企业、外国人等不动产所有人； 2）买家-投资者，他们以资本的形式投资借来的、自有的资金，并确保资本的定向分配； 3）专业参与者是确保市场按照既定标准运作的基础设施企业。 房地产市场参与者 这些是销售房地产的专业中介：经纪人、律师事务所、经纪人、房地产经纪人、经销商、保险公司、授权人。 房地产经纪人 - 在房地产市场上从事创业活动的人，同时与房地产及其权利进行各种类型的交易。 房地产经纪人只出售他们的服务。 目前，房地产市场的关键人物是 发展，它执行与房地产领域投资项目管理相关的活动。 开发商 - 将土地改造为新用途的组织者。 开发者的活动可以分为三个阶段： 1）在初始阶段，分析项目实施的可能性； 2）在第二阶段，制定项目实施计划； 3）在第三阶段，投资项目的实施发生。 开发商试图以这样一种方式组织财产的创建，以收回已投资于该财产的所有资源。 最终，它的主要目标是从出售物品中获利。 9. 房地产所有权 不动产所有权被理解为特定人为自己的利益而拥有、处分和使用财产的权利。 占有是指拥有某种东西的能力。 所有权只能依法行使。 合法利用财产并获得利润或有用财产是使用权 处置权被理解为为所有者提供执行某些行动的机会，这些行动在法律上决定了财产的未来命运。 产权的法律内容是上述因素的综合。 法律规定了财产所有权的取得或终止的主要特征。 财产的使用、占有或处置取决于财产的性质，即公民或法人的所有权、俄罗斯联邦主体的所有权或俄罗斯联邦的所有权等。 也只能由市政或国家所有的财产类型由法律确定。 业主的权利受国家保护。 根据艺术。 根据俄罗斯联邦民法典第 213 条，任何财产都可以归公民和法人所有，但某些类型的财产根据法律不得归公民或法人所有。 商业和非商业组织是作为创始人出资转让给他们的财产的所有者，以及这些法人实体以其他理由获得的财产。 根据艺术。 俄罗斯联邦民法典第214条 俄罗斯联邦的国家财产是俄罗斯联邦所有权拥有的财产以及俄罗斯联邦主体——共和国、领土、地区所有权拥有的财产、联邦级城市、自治区、自治区。 土地和其他自然资源是国家财产。 俄罗斯联邦民法典第 217 条规定，国家或城市财产可以由其所有者按照国家和城市财产私有化法律规定的方式转让给公民和法人所有。 国有和市政财产私有化时，除私有化法律另有规定外，应适用本法典规定的所有权取得和终止程序的规定。 共有财产起着特殊的作用，因为有必要确定每个所有者在两个或多个人拥有的财产所有权中的份额。 法律规定了共同所有制的形成，当两个以上的人对不改变其用途的财产进行所有权时，就会发生这种情况。 10. 房地产交易类型 | 交易 - 这是法人或自然人旨在确立、改变或终止公民权利和义务的行为。 做个交易 - 这是签署关于旨在建立、终止或改变个人或法人实体的法律关系的行动的文件，以及关于将证券、资金从一个人转移到另一个人的银行文件的文件。 每笔交易都有一个合法的目的，称为原因（cause）。 原因必须是合法和可执行的。 满足以下条件的交易视为可行： 1) 交易是由有能力的公民完成的； 2) 交易是基于当事人的自觉意愿并以特定结果为目的的； 3) 交易按照符合法定活动的目标进行。 交易可以分为几种类型： 1) 按边数： 单面, 双面, 多面 2) 根据表格： 公证； 在简单的写作中。 所有表格都必须在州登记处登记； 3) 发生时： 真实的; 正式的; 4) 根据当事人的义务： 可报销； 无偿的； 5) 根据双方在达成交易时的相互义务的确定性： 沟通性——相互义务的数量、水平和关系都有明确规定； 有条件的——义务的出现和终止取决于某种条件，而该条件的发生是事先无法得知的； 6) 作为结论： 亲自结束； 通过代理与持票人订立； 7) 执行地点： 有组织的市场交易（竞争、拍卖）； 无组织市场的交易； 8) 根据内容的合法性： 有效的; 无效的。 如果交易不符合法律要求，交易将被宣布无效。 无效交易有两种类型：无效和可无效，即绝对无效和相对无效。 可撤销的交易根据法院判决无效。 Void 从委托开始就无效。 恢复原状需要承认无效。 有以下几种类型的归还： 1) 双边—— 当各方以现金或实物形式将交易中获得的一切归还给另一方时； 2) 单方面—— 当执行的所有内容仅返回给善意一方，而第二方将其转移给国家时。 根据艺术。 俄罗斯联邦民法典第 131 条规定，所有房地产交易均须进行国家登记，这是房地产权利存在、这些权利的限制、其发生、转让和终止的唯一证据。 不遵守这些要求将导致交易无效，无论法院是否承认该交易。 11、房地产投资 房地产市场与投资活动密切相关。 投资于一级和二级房地产市场 投资 - 投资于购置财产并有可能产生收入或其他有用结果的投资者累积的储蓄。 投资活动是投资者执行的行动，将其累积的储蓄或从外部吸引的资金用于购买房产，这将在未来为投资者带来收入。 区域房地产市场存在差异，这是由不同区域的经济、自然、社会和政治特征造成的，区域投资吸引力存在差异。 为了做出任何投资决策，潜在投资者需要分析有关该地区投资环境的信息。 阻碍房地产市场发展的因素：房地产的高成本与购房者的财务能力不符； 缺乏吸引房地产的长期投资资源。 房地产投资者的主要目标是 1) 收到现金收入； 2) 因开发或重建设施的市场价格变化导致房地产价值增加而产生的资本收益； 3) 设施的长期运行 4) 持有期末转售标的物获得收入。 房地产投资主要分为三个领域：住房、土地和未来将产生收入的房地产。 如果您投资地块，则高度依赖外部因素，即地方当局的决定、经济因素、生态、土地立法的变化。 住房投资从房价上涨中产生现金流。 对住房的高需求与严重的住房问题有关，因为目前难民的涌入只会增加，因此这个投资方向是有希望和有吸引力的。 如果投资房地产产生收入，这个方向是最有利可图的。 投资房地产市场的方法有直接和间接： 1) 直的 - 这是根据私人合同在拍卖中收购房地产； 2) 间接—— 是购买专门从事房地产投资的公司的证券。 房地产投资是长期的。 房地产投资的来源和金额受银行利率、预期投资回报、投资领域的税收政策、通货膨胀率以及投资房地产的风险程度等因素影响。 在俄罗斯，住房是最具吸引力的投资，但其成本往往超过俄罗斯主要部分人口的收入，因此需要长期贷款，抵押贷款体系不健全。 12、房地产交易合同的制度和内容 在民法中，合同是两个或多个人之间的协议，旨在确立、改变或终止民事权利和义务。 协议 - 属民法关系； 是载明交易内容的文件，以书面形式订立 合同允许考虑各方关系中出现的主要特征，以协调他们的个人利益。 该合同允许您为其参与者创建法律保证。 有以下类型的合同： 1）有偿合同，其本质在于合同的每一方都获得了利益：权利或财产 2）无偿，包括捐赠、继承等合同； 3) 双方同意，只需要双方同意； 4) 真实的，对他们来说，作为合同标的的财产的实际转让就足够了； 5) 最终合同允许各方被赋予旨在实现他们感兴趣的目标的义务和权利； 6) 初步协议，帮助双方在未来达成协议或就其中的一些条件达成一致； 7) 公开合同，就基本条款达成一致； 8) 如果一个合同包含多个相互独立的义务，则该合同称为可分合同，否则为不可分合同。 合同的结构可能因条件而异。 但几乎每份合同都有10个或更多部分：合同内容、合同标的、序言、合同标的、合同期限、不动产转让条件、合同价格和结算程序、权利义务双方，最终条款。 根据俄罗斯联邦民法典艺术。 第 427 条规定了使用对当事人没有约束力且可由当事人自愿适用的示范性合同条款的可能性。 合同以名称开头，其后是签署的编号、地点和日期。 订立日期是合同生效的日期。 序言 - 这是介绍性部分，其中包含有关订立合同关系的各方、其法律地位、缩写和全名的信息。 房地产合同中包含的各种条件分为三组：基本、普通和偶尔。 订立与房地产有关的合同交易并表达其性质所必需的条件称为必要条件。 确定由合同类型的细节引起的合同关系的某些问题的条件称为附加条件。 随机条件是仅在包含在合同中时才具有法律约束力的条款。 合同的种类、不动产的种类和种类在合同标的中注明。 13. 抵押来源 抵押 - 这个词是古希腊语，翻译为“基础”、“承诺”（Dictionary of Antiquity. M., 1989, p. 230）。 它的出现是由私有财产的出现决定的，主要是土地。 这些程序在古希腊得到了最积极的发展，这是质押法发展的先决条件。 因此，当动产被质押时，它们就转移到债权人手中，并一直存在到债权人还清为止。 在不偿还债务的情况下，债权人将其出售以偿还其债权。 从古罗马和古希腊时代开始，抵押贷款制度是任何发达的私法制度的组成部分。 抵押贷款的作用不断增加，因为目前的经济状况并不理想。 一个经过深思熟虑和有效的抵押贷款制度可以帮助降低通货膨胀并解决经济和社会问题。 按揭的由来. 根据历史学家的说法，第一次提到抵押贷款是在六世纪。 公元前e. 在希腊，“抵押”一词是指债务人对某些土地所有权的债权人的责任。 在属于债务人的某个土地区域的边界上，如果制定了债务，则放置了一个支柱，称为“抵押”。 土地所有者的债务被标记在这根柱子上。 后来，没有柱子，而是使用了专门的书籍，称为“抵押”。在古希腊，原始的抵押形式提供了宣传：任何有兴趣的人都可以核实土地所有权的状态。 古希腊出现了抵押制度，它对罗马民法的发展产生了非常大的影响，发展了几种实物担保形式，成为后来质押制度发展的基础。 Fiducia是古罗马最原始的质押形式，其实质是债务人为了保证自己的债务，可以将任何财产转让给债权人占有或所有权，债权人必须在事后将该财产归还给债务人。后者还清了他的债务。 随后，pygnus出现了。 在 pingus 下，财产被转移到临时占有，直到债务还清。 只有在债务人迟延履行义务的情况下，债权人才有权独立出卖质押标的。 罗马法接受了在希腊发展起来的抵押作为一种质押形式，不需要将质押财产交给质权人占有。 在俄罗斯，1992 年俄罗斯联邦《质押法》首次引入了“抵押”的概念，该法律确保了抵押作为一种担保义务的可能性。 14、俄罗斯抵押贷款的产生与发展 俄罗斯的第一个承诺法案出现在 XNUMX 世纪至 XNUMX 世纪，立法规范则出现在 XNUMX 世纪末或 XNUMX 世纪初。 在《普斯科夫司法宪章》中。 当时，俄罗斯法律中出现了一种新的质押形式，为债权人提供担保，并允许使用质押财产代替贷款利息。 1787世纪末在俄罗斯。 建立了贵族抵押贷款制度，重组了贵族银行，增加了贵族银行的资本金，增加了贷款规模、贷款期限，并为他们的财产保全提供了额外的担保。拥有者。 XNUMX年，国家贷款银行成立，它接近标准抵押贷款银行 在十八世纪末。 在俄罗斯，发行了一种新的证券——抵押债券。 在 14 世纪1866 年 31 月 1891 日生效的《公证部分条例》和 XNUMX 年 XNUMX 月 XNUMX 日司法部批准的《规定》农奴事迹登记册。 在十九世纪末 - 二十世纪初。 以借款人将要收购的地块为抵押的贷款过程正在积极进行。 从 1922 年到 1961 年在俄罗斯，俄罗斯联邦民法典生效； 按照艺术。 85 保证 - 这是债权，它允许债权人在债务人不履行义务的情况下，以质押财产的价值为代价，优先于其他债权人获得债权清偿。 不动产登记受 21.07.1997 年 XNUMX 月 XNUMX 日联邦法律“关于不动产权利的国家登记及其交易”的规定。 在“执行程序”法的框架内，银行的抵押权的实现是可能的。 1998 年，联邦“抵押贷款法”获得通过。 根据艺术。 上述法律第 2 条“可以设立抵押来担保贷款协议项下的义务、贷款协议项下的义务或其他义务，包括基于销售、租赁、合同、其他协议的义务，造成损害，除非联邦法律另有规定。” 抵押协议的签订符合俄罗斯联邦民法典关于合同签订的一般规则。 贷款是贷款协议的一种。 随着《不动产质押法》的出台，抵押担保出现了，在市场上自由流通。 抵押担保是登记的，它证明了所有者在货币债务下的使用权，该债务以抵押协议中规定的财产为抵押，而无需提供其他证据证明该债务和质权的存在。 15. 抵押作为担保义务的一种方式 根据“抵押”法（第 5 条），艺术中规定的房地产。 俄罗斯联邦民法典第 130 条，其权利按照国家不动产权利登记的方式进行登记，包括 1) 地块，艺术中规定的地块除外。 联邦法第 63 条； 2) 用于经营活动的企业、建筑物、构筑物和其他不动产； 3）住宅楼、公寓和部分住宅楼和公寓，由一个或多个独立房间组成； 4）别墅、花园洋房、车库和其他消费建筑； 5) 空中和海上船舶、内河航行船舶和空间物体。 房屋抵押贷款的抵押品必须满足以下要求： 1）有与其他房屋或公寓分开的厨房和浴室； 2）必须有电、蒸汽或燃气供暖，保证住宅供暖； 3）浴室和厨房必须有冷热水供应； 4) 卫浴洁具、门窗和屋顶必须完好。 抵押协议规定了抵押的标的、价值的评估结果、抵押担保协议的实质和履行期限。 该协议用名称、位置和描述来定义抵押的标的。 抵押标的的估价由出质人和质权人协商根据《俄罗斯联邦估价活动法》确定。 抵押协议自生效之日起必须进行国家登记。 合同必须经过公证。 抵押权以质押财产为代价，在质权人的债权得到满足时存在的范围内为质权人的债权提供担保。 不动产质押被划分为一个单独的类别，称为“抵押”。 房地产作为抵押物相对于其他抵押物的优势如下： 1) 抵押房地产的价值可能会根据通货膨胀水平而增长； 2) 对债务人履行义务的良好激励是真正的财产损失危险。 如果贷款是长期的、数额巨大的，房地产可以作为抵押品，因为房地产是耐用的，它的价值非常高。 可以预测房地产价值的增加。 以质押财产转让给质权人的方式提供长期贷款：贵金属及其制成的产品，以可靠的证券为担保，其价格特别稳定。 在国际实践中，大多数长期贷款是以房地产为抵押发行的。 抵押贷款正在成为确保俄罗斯履行义务的最优先方式。 16、抵押贷款的特点 抵押 - 是不动产的质押。 抵押 - 这是以房地产为抵押的贷款。 抵押信贷 - 这是以房地产为抵押的贷款。 基于一级和二级抵押资本市场的发展，建立抵押贷款体系是可能的。 一级抵押贷款资本市场的组成： 1) 贷方——他们提供贷款资金； 2）借款人-投资者购买房地产 用于商业活动的使用或投资。 二级市场—— 是买卖在一级市场发行的抵押贷款证券的过程。 为主要债权人提供出售主要抵押贷款证券的机会，并以在同一市场获得的收入提供另一笔贷款 - 这是二级抵押贷款资本市场的主要任务。 贷款人可以自行处置财产，如果借款人不偿还贷款，这就是抵押贷款的优势。 房地产经久耐用，价格稳定。 以抵押贷款为基础的金融资源吸引力在房地产市场得到了最大的发展，因为房地产的价值不符合潜在买家的财务能力，但为购买房地产而获得的贷款可以作为担保 - 一种偿还义务。 抵押贷款的主要问题是缺乏长期的金融资源。 私人存款可以成为长期资金的来源。 1998 年发生的金融和经济危机导致民众的实际收入减少，储蓄贬值，导致私人存款流向 Sberbank。 问题之一是根据实际收入评估潜在借款人的偿付能力。 潜在借款人的官方收入很低，因为经济中影子部门的份额非常大，这使得商业银行难以做出贷款决策。 一项经过深思熟虑的向民众提供抵押贷款的州税收政策，将使实际收入摆脱“阴影”成为可能。 抵押贷款系统的发展是消除房地产高成本与大多数人口的金融能力之间的不平衡的主要方向。 抵押贷款可以为许多国家的大多数房地产交易提供资金。 低利率的长期贷款将加快人们购买住房的进程。 目前，在很长一段时间内，人们被迫留出全额购买住房的资金。 传统的房地产评估方法在决定房地产投资融资、确定用作抵押贷款抵押品的价值时被广泛使用。 17、房屋抵押（质押） 抵押程序受“关于抵押（不动产抵押）”的联邦法律（经 30.12.2004 年 216 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号联邦法律修订）的监管。 根据不动产质押协议（抵押协议），一方当事人 - 抵押权人作为抵押担保债务的债权人，有权从另一方抵押的不动产的价值中获得该债务项下对债务人的货币债权的满足—— 质押人 主要高于出质人的其他债权人，联邦法律规定的例外情况除外。 出质人可以是抵押所担保债务的债务人，也可以是不参与该债务的人（第三人）。 设立抵押权的财产仍由出质人占有和使用。 联邦法律规定的不动产质押，其规定的情形发生时，除联邦法律另有规定外，依抵押协议发生质押的规则适用。 除非联邦法律另有规定，否则可以建立抵押以担保贷款协议、贷款协议或其他义务下的义务，包括基于销售、租赁、合同、其他协议或损坏的义务。 以抵押担保的债务由债权人和债务人（如果他们是法人实体）按照俄罗斯联邦会计法规定的程序进行会计处理。 抵押权是向抵押权人支付贷款协议项下的债务本金或抵押权所担保的其他义务的全部或抵押协议规定的部分的担保。 为确保履行贷款协议或以支付利息为条件的贷款协议而设立的抵押贷款也确保向债权人（贷方）支付因使用贷款（借入资金）而应得的利息。 抵押协议规定抵押权人的债权总额以抵押权为担保的，债务人对抵押权人的债务超过该数额的，不视为抵押权担保。 根据抵押协议，不动产可以进行质押，其权利按照国家不动产权利登记和与不动产交易的登记程序进行登记，包括： 1) 地块； 2）企业，以及用于经营活动的建筑物、构筑物和其他不动产； 3）住宅楼、公寓和部分住宅楼和公寓，由一个或多个独立房间组成； 4）别墅、花园洋房、车库和其他消费建筑； 5) 空中和海上船舶、内河航行船舶和空间物体。 不改变用途而不能进行实物分割的部分财产（不可分割的物），不能作为独立的抵押物。 18. 订立抵押协议 签订抵押协议的程序在“关于抵押（不动产抵押）”的联邦法律（经 30.12.2004 年 216 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号联邦法律修订）中定义。 抵押协议的签订符合俄罗斯联邦民法典关于订立合同的一般规则和上述第 216 号法律的规定 抵押协议规定了抵押的标的、抵押的价值、实质、规模和履行抵押担保义务的期限。 抵押标的在协议中通过标明其名称、位置和足以识别该标的的描述来确定。 抵押协议规定了作为抵押标的的财产属于出质人所依据的权利，以及对不动产权利进行国家登记并与之进行交易的主体名称，该主体登记了该权利。出质人。 抵押标的的估价由抵押人和抵押权人根据俄罗斯联邦法律确定，抵押时符合“抵押”联邦法第 67 条的要求，并在以货币形式签订的抵押协议。 当抵押州和市政财产时，其评估是根据联邦法律规定的要求或由它确定的方式进行的。 对于国有或市政所有权的在建不动产的质押，将对该财产的市场价值进行评估。 以抵押为担保的债务必须在抵押协议中注明，并注明其金额、发生的理由和履行期限。 如果该义务是基于任何合同的，则必须注明本合同的各方、订立日期和地点。 未来确定抵押担保的债务数额的，抵押协议必须注明确定的程序和其他必要条件。 如果由抵押担保的义务需要部分履行，抵押协议必须规定相关付款的条款（周期）及其金额，或可以确定这些金额的条件。 如果质权人的权利按照艺术。 联邦法律“关于抵押”的第 13 条由抵押证明，这在抵押协议中有所说明，但根据法律在抵押中发行抵押的情况除外。 抵押协议以书面形式订立，并须经国家登记。 不遵守抵押协议国家登记规定的，其无效。 此类协议被视为无效。 抵押协议被视为已缔结并自其国家登记之日起生效。 当抵押协议包含在贷款或其他包含由抵押担保的义务的协议中时，必须遵守为抵押协议制定的有关本协议的形式和国家登记的要求。 19. 抵押的国家登记 根据 29 年 2004 月 58 日第 30-FZ 号和 FZ 号联邦法律“关于修改俄罗斯联邦某些立法和承认俄罗斯联邦某些立法在实施改进措施时无效公共行政”和 2004 年 216 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号“关于抵押（财产质押）”的联邦法律，抵押须在统一的国家不动产权利登记簿及其交易中进行国家登记。 抵押的国家登记在抵押标的财产所在地进行。 抵押权的国家登记是在抵押人和抵押权人共同申请的基础上进行的。 对于抵押的国家登记，必须提交以下文件： 1) 抵押协议及其副本； 2) 抵押协议中指定为附件的文件； 3) 确认缴纳国家费用的文件； 4) 根据俄罗斯联邦关于不动产权利国家登记及其交易的法律，进行抵押国家登记所需的其他文件。 抵押的国家登记无需提交单独的申请，也无需支付国家费用。 抵押权依法国家登记与财产权国家登记同时进行。 抵押权人的抵押权可以通过抵押证明。 担保构成抵押权的债权的不动产质押申请国家登记，其共有份额经抵押参与证书证明，由抵押权管理人提出。 对于确保构成此类抵押保险的债权的不动产质押的国家登记，除了根据联邦“抵押证券法”和联邦法“关于不动产权利的国家登记和Transactions with It”文件，提交以下文件： 1) 管理抵押贷款范围的许可证； 2) 抵押担保信托管理规则。 抵押权必须在权利国家登记机关收到登记所需文件之日起一个月内登记。 抵押权的国家登记日期是抵押权在统一的国家房地产权利及其交易登记簿中登记的日期。 统一国家不动产权利登记簿及其交易的登记条目是按照维护该登记簿的机构收到所有必要文件的日期确定的顺序进行的。 对于抵押协议的国家登记和作为对房地产权利的限制（产权负担）的抵押，所有这些行为的国家税按俄罗斯联邦税收和税收立法规定的金额和方式一次性缴纳。费用。 20、企业抵押的特点 根据《关于抵押（不动产质押）的联邦法律》，当一家公司被抵押为物业综合体时，质押权延伸至其中包含的所有财产。 建筑物或构筑物的抵押只允许在与该建筑物或构筑物所在的地块、或该地块提供质押物的功能的一部分或该地块的租赁权相同的协议下同时抵押属于出质人的地块或其对应部分。 出质人的企业、建筑物、构筑物所在的地块的永久使用权，不适用出质权。 经与该企业有关的财产所有人或其授权的机构同意，允许将企业转为抵押。 如果抵押的标的为企业，则质押财产包括与该企业有关的有形资产和无形资产，包括建筑物、设备、存货、原材料、制成品、债权、专有权等。 转让抵押的企业相关财产的构成及其价值评估，以该财产的完整盘存为基础确定。 盘点行为、资产负债表和独立审计师对与企业相关的财产构成和价值的结论是抵押协议的强制性附件。 企业的抵押可以担保一项债务，其金额至少为与该企业有关的财产价值的一半。 企业的抵押是一种货币债务的担保，该债务应在抵押协议签订后一年内履行。 出质人有权出售、交换、出租、出借与被抵押企业有关的财产，以及以其他方式处分该财产，以及改变该财产的组成，但不得减少总额。抵押协议中规定的与企业有关的财产的价值，也不违反抵押协议的其他条件。 企业出质人未采取措施保证出质财产的安全，对该财产的使用效率低下，可能导致企业价值下降的，质权人有权向法院申请要求提前履行抵押担保的义务或对质押人的活动引入抵押控制。 出质人不履行企业抵押所担保的义务的，只能由法院判决对质押财产征收止赎。 以公开拍卖方式收购企业的买受人，自被收购财产的所有权进行国家登记之日起，转移企业所有者与该企业相关的权利和义务。 21、土地抵押的特点 土地是最可靠的抵押物，因为它不会随着时间的推移而磨损，而且它的价值不断增长。 在抵押协议中，以地块为抵押的，应当写明抵押协议的标的、实质、预计成本、抵押债务的履行期限和履行金额。 土地资源和土地管理委员会发布的场地边界图纸副本附在抵押协议之后。 在合同中，抵押标的必须以易于确定其位置和名称的方式描述。 抵押法允许质押 1）如果地块归公民和法人所有； 2) 如果土地用于园艺、园艺、车库或避暑别墅建设 3）个人附属地块的户用地块； 4) 已建成建筑物和构筑物的地块； （五）以实物划拨的共有、共有或共有的地块。 抵押贷款必须在其清偿时提供其已拥有的索赔权——这些索赔包括利息、损害赔偿、罚款、延迟履行或不当履行义务，最重要的是——偿还抵押权人因以下原因而产生的费用：取消质押财产的赎回权及其出售。 不允许抵押土地的一部分，其面积小于俄罗斯联邦主体规定和地方政府规定的各种用途土地规定的最小面积，并允许利用。 地块抵押时，质权延伸至出质人在该地块上建造或者正在建造的设施或者建筑物。 使用银行或其他信贷机构的信贷资金或其他法人为获得该地块而提供的定向贷款资金获得的地块，自借款人所有权进行国家登记之日起视为质押这块地块的。 本次质押的质权人，是为取得地块或者土地租赁权提供贷款或者定向贷款的银行或者其他信贷机构或者其他法人。 地块评估根据俄罗斯联邦评估活动的相关法律进行。 抵押协议下质押的地块的抵押价值，由抵押人和质权人协商确定。 抵押协议被视为已缔结并自其国家登记之日起生效。 登记只在城市或地区一定范围内的地块所在地进行。 22. 有宿舍的经营 在住房领域，房地产包括在财产范围内具有既定所有权、处置权和使用权的房地产，包括：地块和在其上建造的具有非住宅和住宅用房的住宅建筑、附属建筑、绿地; 住宅楼 - 这些房屋和公寓的其他建筑物中的住宅楼宇，所有这些都适合永久或临时居住； 具有住房部门工程基础设施元素的结构。 在住房部门，房地产可能为私人、国家、市政、集体和其他所有 与住宅场所进行交易的动机是获得所有权或使用这些场所的权利。 住宅交易包括： 1) 住宅私有化是在俄罗斯公民自愿的基础上，将他们在国家和市政住房库存中占用的住宅的所有权自由转让给俄罗斯公民； 2) 购买和出售住宅 - 在房地产领域非常常见的交易类型。 在买卖住宅时，会草拟一份协议，该协议仅通过起草一份文件的方式以书面形式订立。 合同由双方签订 3) 拍卖销售。 俄罗斯联邦建筑群的组织有权进行拍卖，以出售由该企业和银行贷款建造的公寓 4) 房屋证是以房屋总面积为单位计价的证券或义务，具有以货币形式表示的索引面值，它们被放置在法人实体或公民之间，并有权要求其所有者从发行人以交换方式签订住宅楼宇或建筑销售合同，该合同由从这些证券或债务的流通中获得的资金提供资金； 5) 租赁——在一定条件下使用他人不动产的权利； 6）抵押； 7) 房屋租赁——国家或其他住所的所有者向公民提供舒适的居住空间（公寓）供其使用，承租人承诺将其用于居住并支付生活费用的协议； 8) 交换。 租户可以将占用的房屋换成另一个； 9) 交换。 根据交换协议，每一方承诺将一处住宅物业转让给另一方，以换取另一方； 10) 捐赠是将任何财产无偿转让给他人所有； 11) 继承。 在公民死亡的情况下，属于他的财产的所有权根据遗嘱或法律通过继承转移给另一个人或多个人； 12）参与共享建设——是目前非常普遍的购房方式。 23. 住宅物业的私有化及出租 根据俄罗斯联邦住房私有化法 住宅物业私有化 - 在自愿的基础上，俄罗斯联邦公民在国家和市政住房存量中占用的住宅楼宇的所有权免费转让给俄罗斯联邦公民，在预订住宅的地方预订了占用的住宅楼宇的俄罗斯联邦公民前提 俄罗斯联邦公民在国家和市政住房存量（包括企业经济管理或机构经营管理的住房存量）中占有住宅用房，在社会就业条件下，经所有成年家庭成员同意，有权同居，以及 14 至 18 岁的未成年人，根据《俄罗斯联邦住房私有化法》和俄罗斯联邦其他法规规定的条件获得这些房屋所有权俄罗斯联邦实体。 住所应转为共同所有，或转为包括未成年人在内的同居者之一所有。 每个公民都有权一次免费（按私有化顺序）获得国家和市政公用住房公积金中的住宅所有权。 出租住宅楼宇。 根据 24.12.1992 年 4218 月 1 日第 06.05.2003-52 号（XNUMX 年 XNUMX 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号修订）的俄罗斯联邦“关于联邦住房政策基本原则”的法律，住房存量的所有者拥有根据租赁协议向公民、法人实体提供任何区域的房屋或公寓的权利。 根据租赁协议提供的国有和市政住房存量的份额由俄罗斯联邦政府和俄罗斯联邦主体的行政当局确定。 租赁合同 - 该协议是业主向承租人及其家庭成员提供无面积限制的住宅物业，并收取临时占有和使用的合同费用，承租人承诺按照合同约定使用并支付租金。及时的方式，包括水电费。 租客和房东之间制定的租赁协议规定了租约的条款、程序和条款。 租赁协议以书面形式签订，并在房屋维修部门和税务机关登记。 出租人出租房屋时，不得侵犯其他公民的住房等权利和自由，不得侵犯公共利益。 24. 市场经济下的房地产估价 目前，独立和专业的房地产评估是房地产交易的必要元素。 下面 房地产估价 他们了解房地产市场专业活动的特殊领域，这需要评估师的高素质，了解评估方法和原则，房地产市场的自由定位，了解状态和趋势各个细分市场的供求关系。 出售、购买、交换、发行财产抵押贷款、企业的转型和清算、投资决策、企业重整或破产决策、财产保险等需要专业评估。 对俄罗斯房地产进行合格的专业评估的问题非常尖锐。 加强对民营化企业建筑物的出售估价和质押、与通货膨胀过程相关的固定资产重估、发展住房金融等方面的工作。 1930年代，在发达国家，房地产估价作为一种专业活动出现，而在1990年代初期。 它在世界银行重建与发展经济发展研究所的协助下出现在俄罗斯。 该研究所根据美国评估师协会开发的培训材料提供培训。 俄罗斯联邦劳动部27.11.1996年11月XNUMX日第XNUMX号决议批准了“鉴定人”职位的资格特征。 评估师的职责包括确定民事权利对象的市场价值，研究评估需求并与客户建立业务联系，编写书面评估报告，使用所有已知的评估方法，创建专业活动所需的信息库。 俄罗斯的估值问题在 3 年 1991 月 XNUMX 日的私有化中首次遇到。 在固定生产资产重估期间，评估活动显着增加，此时企业可以聘请独立专家组织来确定财产的市场价值。 自 1 年 1995 月 XNUMX 日起，俄罗斯联邦政府“关于固定资产重估价”的法令授予企业和组织根据国家统计局制定的价值变动指数对固定资产进行重估的权利俄罗斯委员会。 专业评估师的公共组织目前在俄罗斯开展业务。 1993年，俄罗斯评估师协会（ROO）成立，1996年成立国家评估师学院（NPO）。 1999年春天，虚拟评估师俱乐部成立，有兴趣的人士可以在其中分享他们的意见和建议。 评估师虚拟俱乐部的主要任务是组建和加强经济和法律专业领域、政府、商业以及科学和教育结构领域的专家协会。 25. 不动产价值的种类 目前，价值有四个组成部分：需求、效用、稀缺性、对象的可转让性。 要求 - 有偿购买者市场中给定商品或服务的数量。 房地产市场有非常大的潜在需求。 用处—— 财产满足人类需求的能力。 效用激发了获得某种东西的欲望。 住房的用处在于生活的舒适。 对于在房地产市场经营的投资者来说，没有限制开发的地块将具有最大的效用。 稀缺—— 这是一个有限的供应。 如果某种产品的供给增加，那么这个产品的价格就会下降，当供给减少时，它就会开始上涨。 异化对象的可能性 - 转让财产权的可能性，使房地产从卖方转移到买方，即成为商品。 以前，土地不被视为商品，因此在俄罗斯只有单一的国有财产。 成本 - 这不是房地产固有的特征：价值与人们的愿望、购买力的可用性、效用和相对稀缺性成正比。 如果进行房地产评估是为了获得以房地产为抵押的贷款，那么评估师需要获得有关该房产可能销售价格的非常准确的信息，如果借款人这样做，这反过来应该弥补贷款人的损失不偿还债务。 如果对重建对象进行评估，则选择投资价值，该投资价值是针对一个（特定）投资者计算的。 最常见的价值类型是市场价值。 它显示了房地产市场中买家、卖家和投资者之间的互动。 评估对象的市值—— 在竞争环境下，当交易各方合理行事、掌握所有必要信息且任何特殊情况未反映在交易价值中时，评估对象在公开市场上被转让的最可能价格价格。 房地产的市场价值是在以下均衡交易条件下确定的： 1）市场是竞争性的，为买卖双方的互动提供了充足的房产选择； 2）买卖双方是自由的，他们的行为只是为了增加收入或更好地满足需要； 3) 评估对象的展示期足以确保其可供所有潜在买家使用； 4) 交易以现金或现金等价物支付。 价格 - 是为被估价的财产提供或支付的金额。 房地产市场价值—— 是特定条件下的预期价格，并且 售价—— 这是在特定情况下买方同意支付且卖方接受的财产金额。 市场价值是客观的，不取决于房地产市场参与者的意愿。 26. 非市场价值类型 如果在公开市场上出售一个物品是不现实的，或者与在市场上出售自由贸易商品所需的成本相比需要额外的成本，那么这个物品的价值称为评估对象的价值有限的市场。 评估对象的复制成本 - 这是使用相同的材料和技术创建与评估对象相同的对象时在评估之日存在的市场价格成本总和。 估价日是指对财产进行估价的日期。 更换评估对象的费用—— 以评估日期存在的市场价格创建与评估对象相似的对象的成本总和。 评估对象在现有用途下的价值—— 根据现有条件和使用目的确定的价值。 评估对象的投资价值—— 价值，是根据具有特定投资目标的特定人的盈利能力确定的。 对于投资者来说，房地产是产生收入流的工具。 投资价值是特定投资者考虑其投资需求后的资本投资成本。 评估对象的清算价值—— 如果评估对象必须在比类似对象的通常展示期短的期限内转让，则评估对象的价值。 评估对象的使用成本—— 考虑到处置评估对象的成本，价值等于它所包括的材料的市场价值。 评估对象的特殊价值—— 估值协议或监管法律规定的估值标准中未包含在市场概念中的条件或估值标准中规定的其他价值，这些条件是估值活动主体强制使用的。 有以下类型的值。 经营企业的成本—— 单一财产综合体的成本，根据既定生产的运作结果确定。 保险价值 - 发生保险事故时财产损失的全额赔偿费用。 保证金—— 用于担保贷款的房地产价值。 租赁权的成本 - 根据租赁协议一次性支付使用和处置财产的权利。 房地产价值的变化取决于许多因素。 它们可以分为客观的和主观的。 客观因素表征了典型的市场状况和交易参与者的行为动机。 客观因素主要是经济因素，分为微观经济（环境、地震因素）和宏观经济（税收、通货膨胀）。 27、房地产估价原则 经济因素的数量影响着房地产的价值。 房地产估价的原则有助于考虑其中最重要的原则。 房地产估价的原则是相互关联的。 一个对象可以受多个原则的影响。 房地产估价的基本原则分为四类。 最佳和最有效使用原则 (NNEI) 是基于在以最佳和最有效的方式使用对象的情况下确定房地产的价值。 在确定房地产价值、选择建设和重建方案以及分析投资项目时，会考虑 NNEI 分析的结果 反映房地产组成部分的原则。 贡献原则是基于衡量每个元素对对象总价值的贡献。 边际生产率原理。 关键是，连续的改进将伴随着对象价值的增加，超过它们的创造成本，直到达到最大生产力点，之后创造额外改进的成本将不会被完全抵消增加对象的成本。 平衡的原则是物品的元素越和谐平衡，该物品在市场上的价值就越高。 对象元素的平衡根据市场需求确定 基于用户感知的原则。 效用原则是对使用者有更大效用的财产在市场上具有更大的价值。 替代原则。 知情的买家购买房产的费用不会高于购买具有类似效用和盈利能力的物品的费用。 预期原则。 房地产的价值受到拥有该物业的预期未来收益的影响。 与房地产相关的预期表现为通过使用和未来转售财产的收入流获得预期的投资回报。 这一原则是基于拥有房产的未来收益的吸引力：越积极的预期，房产的价值就越高。 与市场环境相关的原则。 外部影响的原则是基于考虑环境因素变化影响引起的房地产价值变化。 变化的原则是基于考虑与生命周期相对应的变化，这些变化是城市中特定对象和房地产市场以及整个社会所固有的。 竞争原则是基于市场价格设定在一定水平上，同时考虑到竞争。 供求原理是根据房地产市场的供求比来确定一个物品的价值。 一致性原则是基于这样一个事实，即财产在兼容的协调对象与兼容的土地使用的环境中达到其最大值。 28. 房地产估价流程 房地产评估可以是集体的，也可以是个人的。 大宗房地产估价—— 使用标准方法和统计分析在特定日期评估大量对象 个别物业估价 - 这是在特定日期对特定对象的评估。 集体评价是近似的，个体评价是精确的。 房地产评估过程分为六个阶段： 1) 问题定义； 2）初步检查和评估计划。 解决了分析对象所需的数据问题，确定了其接收来源； 3) 数据的收集和验证； 4) 估值方法的应用，现阶段标的物的成本由传统方法确定； 5) 评估结果的协调——根据对评估应用各种方法的结果获得财产的最终评估； 6) 最后阶段是准备估价报告——一份包含估价师对房产价值意见的理由的文件。 在编制评估报告时，评估师有义务使用确保评估报告可靠性的信息作为包含证明价值信息的文件。 客户总是为估价师设定一个特定的目标：确定房地产对象的价值，客户需要接受 .. 一定的解决方案。 估价师必须确定价值的具体类型（投资、市场和其他价值）和该对象的使用领域（保险、销售等）。 在评估房地产对象时，确定与该对象相关的法律和其他权利非常重要，因为客户可能只有租赁权或合伙企业中的一定份额。 根据客户和评估师之间的协议，对房地产对象进行评估。 在本合同中，需要注明评估的类型、评估对象的价值、工程的付款类型和金额。 只有在双方签署本协议后，评估师才开始制定工作计划。 评估计划包括以下类型的任务： 1) 在区域层面研究影响财产价值的一般因素； 2）在地方层面研究具体因素； 3) 研究影响被评估地点和位于该地点的财产的价值的具体因素。 接下来，评估师收集并处理他需要的信息。 这些数据必须非常准确，否则估价师很难对不动产的价值给出合理的意见。 在评估房地产时，使用三种估值方法：成本高昂、有利可图、比较。 每种方法都使用一套统一的评分原则。 29. 房地产估价的比较方法 房地产估价的比较方法基于替代原则——如果该财产的价值超过了在市场上购买对买方具有相同效用的类似财产的所有成本，则买方将不会购买该财产。 这种方法主要用于房地产市场有足够的销售或租赁交易数据库的情况。 比较方法 - 一套基于不动产与其类似物的比较来估计不动产价值的方法，其中有与不动产交易价格相关的信息。 在这种方法中，房地产对象的成本等于已售类似物的加权平均价格，并考虑了考虑到它们与被估价财产差异的修正： 哪里 PK - 类似物业的售价； ΣD- 调整量。 房地产估值的比较方法是基于替代、需求、供应和平衡的原则 使用比较方法评估属性时的操作顺序： 1）市场调查； 2) 收集和验证估价对象的出售或最近出售的类似物的数据、信息的可靠性； 3) 比较选定的类似物和房地产的数据； 4) 根据与标的物的差异，调整选定的类似物的销售价格； 5）确定评估对象的价值。 进行市场调查以确定 在该市场或其细分市场中出售或要约出售该财产的类似物。 如果隐藏了销售数据或销售价格，则分析基于可比物业的报价。 信息的主要来源可以是注册、信息、保险服务和公司经纪人的数据； 房地产期刊、交易参与者提供的信息、评估师档案。 准确的评估取决于用于分析的信息的质量和数量，因此，应高度重视对评估对象类似物数据的收集和验证。 各种具体情况可能会影响房产的具体售价，因此，每笔销售的细节均由估价师核实，即需要获得买方、卖方或经纪人对数据的确认。 为了确定被评估财产的最终价值，有必要对可比销售额进行调整。 调整是在对先前计算的逻辑分析的基础上计算的，并考虑到每个指标的重要性。 这里重要的一点是修正因子的定义。 需要修改的元件的成本计算减去磨损，主要是该元件的功能老化。 30. 成本法 成本法基于对评估结构和建筑物的复制成本的计算，考虑到所有类型的磨损和商业利润。 土地的市场价值被添加到收到的价值中。 成本法 是一套估价方法，其基础是确定更换或恢复评估对象所需的成本，同时考虑到累计磨损 这种方法是基于这样的假设，即典型的购买者不会为完成的物品支付比类似有用的物品更多的费用。 在计算评估对象可能新建的成本时，仅考虑投资者的成本。 评估过程中使用了以下数据：工资水平、间接费用、设备成本、该地区建筑商的回报率、建筑材料的市场价格但是获得一块土地并在其上建造类似物体的总成本并不总是等于市场价值。 成本法是基于置换原理的成本法对房地产进行估价，包括以下步骤 1) 考虑最有效利用 (Cz) 的地块成本计算； 2) 计算被评估建筑物的新建成本（SNS）； 3）累积磨损的计算：功能磨损、物理磨损和外部磨损（In）； 4）改进成本的计算，考虑到累计折旧（Cu）由公式确定； Su = Sns - Ying5）房地产总价值（SZP）的计算，由以下公式确定： Szp \uXNUMXd Sz + 苏在成本法中，房地产价值的确定从土地的估价开始。 地块不仅是这种方法的一部分，而且是估值过程的一个独立阶段。 接下来，确定评估改进的新建成本，并计算累计折旧。 在成本法的最后（最终）阶段，为了获得对象的最终成本，将地块成本和与新建建筑物和构筑物相关的成本相加，减去累计折旧那些建筑。 该方法包括四种主要类型的评估： 1) 索引； 2) 估计； 3) 逐个元素； 4) 比较单位。 对于具有历史价值的建筑物的估价，在对物理磨损程度非常高的建筑物进行评估时，在无法对地块进行独立评估时，不采用成本法。 31、成本法的估计方法 费用分为直接费用和间接费用 直接成本 - 是劳动力和物质资源的成本。 间接成本 在施工过程中发生，但不能在结构本身中直接检测到。 成本法的估算方法主要有四种：估算法、比较单位法、指数法和逐项法。 比较单位成本法 - 基于使用单一调整后的汇总成本指标来创建类似物的财产估值。 该方法的本质在于，对于要评估的对象，选择了一个模拟对象，该对象在几乎所有特性、使用的材料及其制造技术上都与被评估的对象非常相似。 一个模拟对象的计量单位的成本乘以被估价的财产的单位数量。 聚合要素成本法是根据构成其主要要素的成本价值来评估财产。 该方法使用有关各种要素成本的数据，即建筑物或结构的组成部分 - 要素成本。 基本成本的计算包括将建筑物分解为其组成部分，确定这些部分的平均成本。 集中要素成本法有助于更好地将被估价的财产要素与典型要素进行比较，并且作为应用的结果，它允许获得比使用比较单位成本法更准确的价值。 逐元素方法耗时较少。 将结构要素最具特征的指标作为成本单位。 定量分析的方法是基于对其再生产的全部成本估算对对象进行评估。 例如，建筑成本是通过将建造或安装建筑物组件的所有成本相加来确定的，但必须考虑间接和直接成本。 为了应用这种方法，有必要编制一份所有材料和设备的清单，计算安装每个元件所需的劳动力成本，考虑到开发商的间接、间接成本和利润。 应用定量分析方法时可能会出现错误，因为选择不符合评估对象类型的建筑物中比较单位成本的数据不正确。 这种方法相当费力，其应用是基于编制所有材料和设备的清单，计算安装每个元件所需的人工成本，这需要有资格的估算师参与。 指数法包括通过将账面价值乘以相应的重估指数来确定被估价财产的重置成本。 固定资产重估指数由俄罗斯联邦政府批准，并定期在报刊上公布。 32.穿 下面 磨损 财产被理解为在各种原因的影响下其价值的下降。 折旧是根据财产的实际状况，根据统计或会计数据确定的。 财产折旧分为三种： 1) 身体恶化 - 由于自然物理老化和外部不利因素的影响，与物体性能下降有关的磨损； 2) 功能性服装 由于不符合此类对象的现代要求而发生； 3) 外装—— 由于外部经济因素的变化而导致的贬值。 磨损分为： 1）可移动 - 财产的折旧，在这种情况下，消除的成本低于增加的价值； 2) 不可挽回 - 财产折旧，在这种情况下，消除的成本大于增加的价值。 确定累计折旧金额的主要方法有：分割法、年限法、可比销售额法。 分区方法 - 包括分别确定三种类型的磨损，将物理和功能分为可拆卸和不可拆卸类型。 物理磨损表现为物体的物理特性随着时间的推移而恶化，结构元件失去初始技术和操作特性。 物理磨损是由于使用不当、物理和化学影响造成的。 在评估物理磨损时，考虑到建筑元素分为两类： 1) 长期：墙壁、天花板、地基； 2) 磨损部件 - 使用寿命低于建筑物经济寿命的元件：屋顶、管道、油漆。 单独评估对象的每个元素的磨损。 折旧百分比是根据检查结果确定的，并通过将折旧百分比乘以每个元素的复制成本（考虑到间接建筑成本）转换为货币形式。 如果对象不符合现代功能要求或由于低效的建筑布局、糟糕的设计，可能会发生功能退化。 终生方法 是基于对建筑物的直接检查而确定的累积磨损。 如果以这种方式确定折旧，则使用许多基本概念：经济寿命、实足年龄和有效年龄。 经济寿命 在该对象可以使用和获利的时间段内，改良对地块价值的贡献大于零。 实足年龄—— 建筑物的实际年龄，即自建成以来的年数。 有效年龄 - 建筑物的年龄，根据其外观确定。 可比销售方式 是根据对当前可比销售额的市场数据进行分析来确定折旧。 随着时间的推移，房地产的价值可能会下降，然后在基于成本法评估对象时，可能会考虑新建筑的成本，建筑物的累计折旧。 33. 应用成本法 基于成本法对财产对象进行估值是适当的，并且仅在以下情况下可行： 1) 在确定最佳和更有效的地块时。 例如，建造房屋时的楼层选择。 如果你建几层，那么建设成本会大大降低，但租金收入会很低； 在建造多层建筑期间，运营成本很高； 有必要确定房屋的层数，从中获得的收入将补偿建筑成本； 2) 在对新建筑进行技术和经济分析以及进行改进以证明特定建筑或重建的可行性时； 3）在对不以创收为目的的公共和特殊对象的评估中，找到典型销售信息的概率很低 4) 例如，在对不活跃市场中的物品进行评估时，独特的物品目前根本没有出售，评估这些物品的唯一方法是基于成本 5) 出于税收和保险目的进行评估时。 对于保险，需要区分受保对象和不受保对象。 成本法的缺点： 1）成本并不总是等于市场价值； 2）试图获得更准确的评估结果伴随着劳动力成本的快速增加； 3) 取得被评估财产的成本与新建工程成本的差异完全相同，因为在评估过程中，累计折旧是从建造成本中扣除的； 4）旧建筑的再造成本计算有问题； 5) 将地块与建筑物分开估价——这种分开在实践中实际上是不可能的，或者与大量成本相关； 6）评估俄罗斯联邦的地块非常成问题； 7）旧建筑物和构筑物的累计折旧金额很难确定，因为在大多数情况下，对折旧程度的判断是基于评估师的专家意见，以及从评估师那里收到的结果的准确性很大程度上取决于他的经验和资历。 如果根据所用方法的特点和特点得出的结论，在新建筑可行性研究的情况下，以成本法为基础的不动产标的估价是最合适和适用的，那么对于新标的估价，出于税收目的或扣押个人和法人实体的财产，然后是用于保险目的的特殊目的的物品，以及在评估物品的价值时，市场上几乎没有关于其销售的信息，很难适用成本法。 34、收益法的基本规定 收入法基于这样一个事实，即已投资的财产的价值必须与当前对该财产能够带来的收入的质量和数量的评估相符。 在房地产估值的收入方法中，您需要了解投资及其动机，了解投资者可用的财务机制 收益法是在确定房地产预期收益的现值的基础上，评估房地产对象价值的一套方法。 以收益法计算房地产价值的前提是其租金。 收入资本化是为了将来自房地产的未来收入转换为现值。 收入资本化 - 这是一个确定未来收入与被估价财产当前价值之间关系的过程。 收益法的基本公式为： V=I/R，其中 V 是财产的价值 I - 被估价财产的预期收入； R是收入或利润率。 有不同的资本化方法，不同的衡量收入和回报率的方法。 下面 收入 了解房地产一年可以带来的净营业收入。 利润率 - 是资本化比率或比率。 资本化比率 - 这就是回报率，它反映了收入与评估对象价值之间的关系。 资本化有两个主要领域： 1) 直接大写； 2）收入按资本回报率资本化。 年收入和资本化率是直接资本化中考虑的两个值。 该物业的市场价值与其年净收入的比率用于将评估对象的未来收入转换为其现值。 该指标称为资本化率。 作为房地产所有权期间收入分析的结果，确定了该房产的预期收入，但考虑到预期收入是减少还是增加，投资房地产的风险是什么用于债务和股权资本。 折现率被理解为重新计算在某个时间点使用财产产生的现金流量价值时所采用的复利。 使用收益法进行物业估值的主要阶段： 1) 计算来自评估对象的所有可能收入的总和； 2) 实际总收入的计算； 3) 计算与评估对象相关的成本——这些是有条件固定、有条件可变的储备成本； 4) 净营业收入数额的确定； 5）预期收益转化为现值：直接资本化； 按资本回报率资本化收入：现金流折现，通过计算模型资本化。 35、收支分析 基于收入法，房地产估值从确定潜在总收入开始。 下面 潜在总收入 了解评估的财产能够带来的最大收入，是通过计算该区域 100% 入住率的对象的预期收入来确定的 潜在总收入的计算是基于对租赁市场的当前费率和关税以及可比物业的付费服务的分析。 有租金：市场租金 - 在租赁协议期间适用，而合同租金 - 在此期间保持不变。 潜在总收入的计算减少到确定被估价财产可以带来的所有收入金额，从估价日期后的第一年开始，前提是该区域已被完全占用，不包括其运营成本。 接下来，确定实际总收入。 潜在总收入减去未充分利用评估对象、未付款以及其他类型的收入造成的损失称为 实际总收入, 由公式计算 EGI=PGI-V 放大器； 大号其中 EGI 是设施的实际总收入； PGI——潜在总收入； V amp; L - 由于存在空置房屋和不良付款而导致的租金损失。 然后计算净营业收入。 净营业收入 - 是标的财产的实际总收入，不包括运营成本。 NOI \uXNUMXd EG - OE,其中 NOI——净营业收入； OE——运营费用。 营业费用 - 它是维持财产收入再生产的成本。 业主的成本分为固定成本（FE）、可变成本（VE）和储备金（RR）： OE = FE + VE + RR固定成本 - 这些成本实际上是独立的或略微依赖于财产的运营程度，例如，为财产投保和缴纳财产税的成本。 可变费用 - 这些是运营成本，它们是维持设施功能适用性所必需的，并取决于其运营程度。 评估对象的运营成本的计算基于对其维护的实际成本的分析，并考虑了该市场的典型成本。 可变成本直接取决于建筑成本、建筑物或结构的面积和技术特征以及工程解决方案的特征。 储备 - 与财产相关的成本，它们需要不超过每隔几年进行一次。 储备成本的金额随时间而变化。 例如，人行道、建筑物入口的改善可归因于保留成本。 36. 将收益法应用于房地产融资 收益法有助于投资者考虑预期的投资收益，因此在分析投资可行性时，应在确定房地产投资融资决策时使用。 与比较法和成本法相比，收入法反映了投资者对房地产作为实际收入来源的看法。 基于收益法获得的结果在评估创收对象方面具有重要意义：仓库和办公空间、零售空间、工业建筑和酒店。 收益法的应用在房地产领域的投资和财务决策分析中具有重要意义。 但是，它的使用存在一些问题： 1）需要预测长期收入流（获得对未来收入的最准确估计的过程很困难，因为俄罗斯的经济形势稳定，不准确预测的可能性与长期预测成正比增加时期）; 2) 风险因素对预计收入的影响（为了确定当前价值，有必要考虑与从拥有房地产获得未来收入相关的可能风险，以及可能的风险量在俄罗斯条件重大，这些因素会影响房地产估价结果的准确性）； 3) 收集类似对象盈利能力数据的问题（盈利能力信息一直未公开，即保密）。 对不动产的盈利能力进行核查是困难的，因此，成本估算可能不够准确，资本化过程中的不准确性增加； 4) 收入估价（在对带有便利设施和独特物品的房地产进行估价的情况下，由于价格变化频繁，收益估价非常困难）。 收益法的应用不仅对投资者很重要，对房地产融资过程中的其他参与者也很重要，因为它可以让您考虑到预期的投资收益。 但俄罗斯经济的不稳定性增加了对房地产收益预测的不准确性。 房地产投资具有长期性显着特点，刺激金融资源投资于其他投资领域，其风险相当大。 收入法的正确应用将使投资者能够就房地产投资的融资做出充分知情和准确的决策。 37、土地估价 在房地产评估中，土地被认为具有价值，其余的是增值的改良。 “土地”和“土地”这两个词是不同的。 地块 - 它是地球领土的一部分，装备齐全，可用于各种目的。 为创建网站所做的改进： 1）外部：街道、人行道、排水和工程网络的布置； 2）内部：规划、园林绿化、铺装、连接工程网络的设备插座、通讯通讯等。 土地估价不仅适用于空置和未开发的土地。 该财产由土地和建筑物组成。 有必要将土地的价值与在其上进行的改良分开来确定。这是由于以下原因： 1）建筑物和土地的税收差异（财产税和土地税）； 2) 采用成本法确定房地产价值时，需要将地块与建在其上的建筑物或构筑物分开估价； 3) 就拆除现有建筑物或构筑物做出决定，以便最好和最有效地利用土地 在评估地块时，有必要考虑与其相关的一组权利。 最常见的要评估的权利是 1) 完全所有权 - 以任何合法方式使用没有租户的地块的能力 2) 租赁权——根据租赁协议拥有土地的可能性。 俄罗斯联邦的土地使用是有偿的。 土地使用费的支付方式有地税和地租。 在俄罗斯，大部分土地是出租而非出售的，因此评估师确定其租赁权的价值。 租赁权的成本 - 这是潜在买家愿意为根据租赁协议拥有该网站的权利而支付的金额，以便从该所有权中受益。 在确定土地租赁权的销售价格、确定租赁土地作为其一部分的标的物的价值以及评估租赁协议终止造成的损害时，使用租赁权的估值. 《土地法》的出台旨在发展土地市场，进行土地估价时应考虑到最有效的利用，这将提供最高的土地残值。 俄罗斯联邦税费立法规定了土地税的计算和缴纳程序。 地块的市场价值是根据联邦评估活动法确定的。 为了确定地块的地籍价值，对土地进行州地籍估价。 对土地进行国家地籍估价的程序由俄罗斯联邦政府制定。 俄罗斯联邦主体行政当局批准市辖区地籍价值的平均水平。 38. 土地最佳和最有效利用分析 在评估地块时，有必要确定其最佳和最有效利用 (NNEI) 的选项，这是由许多因素的相互作用决定的。 NNEI分析涉及替代土地利用方案的研究和最优方案的选择，同时考虑到区位前景、市场需求状况、开发成本、预期收益的稳定性等。 在评估由地块及其上的建筑物组成的物体的价值时，NNEI的分析非常重要 1) 所谓的空置地块； 2) 有现有改进的地块。 对假定的空置地块进行分析是确定其价值的重要步骤。 它基于建立最有利可图的土地使用方案。 该网站的最有利可图和最可能的使用提供了它的最高价值。 用例必须具有成本效益且合法。 决定土地优化利用的因素： 1) 位置 - 对土地成本有重大影响（考虑到位置的前景、交通可达性）； 2) 市场需求——这个因素反映了市场供需的比例，正在研究以证明选择使用地块的合理性（拟议用途的市场需求前景、税收类型和其他条件）。 有必要确定市场的一部分，并且有必要在其上开展活动； 3) 财务可行性——指项目提供土地使用收入的能力。 产生的收入必须足以偿还投资者并确保收到预期的利润； 4) 场地的物理适宜性是改进的前景——场地的大小、气候、地形、土壤质量、环境参数、工程地质和水文地质特征、现有分区等； 5) 物理可行性和技术可行性——这是对项目质量、成本和条款的比率、交通的可用性、自然灾害的可能性、连接公共设施的能力的分析，考虑到规模和网站的形状； 6) 立法或法律可接受性与使用地块的选择是否符合现行立法有关。 这种可接受性是通过对建筑、环境标准、高度限制、历史城市发展领域的复杂性、法规可能发生的变化、对分区规则的遵守、当地居民的负面情绪进行分析而得出的； 7) 最大收益，通过对替代用例的未来收益进行折现确定，同时考虑到投资风险。 39. 土地类别 根据俄罗斯联邦土地法典，土地分为七类。 所有类别的土地都专门用于其预期目的。 第一类包括农业用地——这些土地位于定居点边界之外，用于满足农业需求，仅用于这些目的。 在农业用地中，有： 农用道路、通讯、植被占用的土地； 农业用地，用于生产和加工农产品的建筑物、构筑物占用的土地。 第二类是聚居地。 它们旨在用于农村或城市定居点的建设和发展，并与其他类别的土地一分为二。 第三类是工业用地和其他特殊用途用地。 根据任务的性质将它们细分为以下类型：工业用地、能源用地、交通用地、通信、广播、信息和电视用地、确保空间安全用地、国防和安全用地。 第四类包括受特别保护领土的土地——这些土地具有特殊的科学、环境、美学、健康和其他意义。 受特别保护的自然区域的土地包括国家自然保护区、天然纪念物、国家公园、植物园的土地——所有这些土地都被归类为国家财产，它们属于联邦或市政所有或俄罗斯主体所有联邦。 第五类土地是森林基金土地。 森林基金的土地包括森林植被覆盖或未覆盖的林地，用于恢复（林间空地、烧毁区、空地）和非林地（沼泽、空地、道路），它们用于林业. 采用与其他类用地划界的方法，根据森林经营资料，确定森林基金用地的边界，将得到的森林基金用地边界数据记录在国家土地地籍中。 水基金用地是第六类用地。 包括水体占用用地、水体水域保护区用地、设置通行权和取水口保护区用地、水工建筑物等。 第七类包括保留地——这些是国家或市政所有的土地，这类土地不提供给公民或法人实体，但在保留地转让给另一类后允许使用。 40. 俄罗斯的土地立法和土地关系 根据俄罗斯联邦土地法典（第 2-6 条），根据俄罗斯联邦宪法，土地立法由俄罗斯联邦和俄罗斯联邦主体共同管辖。 土地立法规定了俄罗斯联邦土地的使用和保护关系，作为居住在相关领土上的人民生活和活动的基础（土地关系）。 在俄罗斯联邦，关于使用和保护底土、水域、森林、野生动物和其他环境自然资源，特别受保护的自然领土和物体、大气和俄罗斯联邦人民的文化遗产物体，关于底土、林业、水立法、野生动物立法、保护和使用其他自然资源、环境保护、保护大气、特别受保护的自然领土和物体、保护文化物品的立法俄罗斯联邦人民的遗产和其他特殊的联邦法律。 土地关系的参与者是公民、法人、俄罗斯联邦、俄罗斯联邦主体、市镇。 使用以下概念和定义： 1) 地块所有者——地块所有者； 2) 土地使用者——拥有和使用永久（无限）使用权或无偿定期使用权的地块的人； 3) 地主——根据终生继承权拥有和使用地块的人； 4) 地块承租人——根据租赁协议、转租协议拥有和使用地块的人； 5) 地役权持有人——有权限制使用他人土地的人（地役权）。 土地关系的对象是： 1）作为自然物和自然资源的土地； 2) 地块； 3) 部分地块。 作为土地关系客体的地块—— 地球表面的一部分（包括土壤层），其边界以规定的方式描述和证明。 土地可以是可分割的或不可分割的。 可分割地块是可以分割成多个部分的地块，每个块块在分割后形成一个独立的地块，其许可使用可以在不转移到另一类土地的情况下进行，联邦法律规定的情况除外. 41. 城市土地使用 城市土地—— 这是一个特殊的类别。 城市土地价值受城市规模、生产和经济潜力、社会和工程基础设施发展水平、区域自然环境等因素的影响。 相同的因素会对特定网站的价值产生相反的影响： 1) 居民区不宜人流拥挤，但会增加该地块的贸易价值 2）相对于教育机构和购物中心的位置，在评估住房建设用地时考虑的审美价值和便利性，实际上不会影响以工业发展为导向的区域的价值； 交通基础设施和经济区划对他们很重要。 目前，大部分土地资源归国家和市所有。 在市场条件下，城市土地是最宝贵的资源，可以作为地方预算的稳定收入来源。 城市当局在赎回时确定土地税的数额、土地的租金和地块的标准价格。 在这方面，提高土地利用效率的问题与城市当局有关。 为使土地产权能够从其使用中获得最大收益，并为改善整体投资环境做出贡献，有必要在土地市场上发展市场关系。 市场价 - 它是一种用户价值的衡量标准，鼓励合理和高效的使用，是城市经济发展的工具。 市区评估的结果是解决以下问题的信息： 1）制定城市政策和社会规划； 2) 形成关于领土功能使用类型及其质量的提案； 3）形成适应不同土地利用和投资建设政策选择的经济机制； 4) 分析城市环境发展和重组方案的后果； 5）优化城市环境维护和发展方面的市政投资； 6) 根据城市土地价值确定领土的投资吸引力。 如果企业购买了地块，则可以让该企业有机会将该地块用作银行贷款的抵押品，扩大公司的投资机会，出售多余的土地，获得出租地块的收入，并增加固定资产价值。 关于城市土地价值的两种观点： 1) 作为城市总体规划的一部分，在领土功能分区过程中的设计师-城市规划师； 2) 正在进行土地地籍估价的估价师。 42. 地籍登记 俄罗斯联邦领土的地籍划分是房地产管理的主要领域之一。 俄罗斯联邦领土地籍划分的单位是区、区的区。 地块地籍编号由区号、区号、区号和本季度的地块编号组成。 俄罗斯联邦政府制定了俄罗斯联邦领土的地籍划分程序以及为地块分配适当编号的程序。 目前有三种类型的地籍： 1) 法定地籍是对不动产对象权利的记录； 2）财政地籍——不动产价值的记录和征税所需的信息； 3) 多用途——将法律和财政系统与规划和土地使用信息相结合。 土地地籍登记子系统的形成是为了保障土地使用者的权利，是建立房地产市场和进行任何投资的必要条件。 土地地籍的财政子系统负责土地税、租金、所有用土地进行的业务的现金收入 财政地籍意味着对土地税和租金收入的预测控制和计算。 财政地籍的任务之一是确定税基。 与此同时，俄罗斯建立了法律和财政地籍。 不动产的权利在房地产市场上是一种商品，因此，不动产要发挥作用，必须合法登记，这意味着对于每个不动产都需要建立一个地籍档案，并随后进行国家权利登记到房地产。 地籍业务 是一种领土管理系统，考虑到它们的安排，在国家当局的信息登记来源中强制显示土地上的经济活动行为。 国有土地地籍 - 这是一组系统化的文件信息，是通过国家地籍登记获得的关于俄罗斯联邦土地的位置、目的、法律地位以及领土区域和位于地块并与这些地块密切相关。 土地的国家地籍登记 - 这是统一国家地块登记册中的描述和个性化，因此，该站点具有使其脱颖而出的特征，并且与其他地块相关，可以进行定性和经济评估。 在地块的国家地籍登记中，每个地块被分配一个地籍编号。 43、土地估价方法 确定地块的价值是从其可获得的最佳和最有效的经济利用的角度来考虑的。在俄罗斯条件下，评估的对象不是地块的绝对所有权，而只是在一定范围内使用它的权利。租赁基础。 规范方法是在确定土地的规范价格的基础上，在土地购置转为所有权、建立超过自由价的共有权、继承或捐赠转让、获得抵押贷款时使用。 城市土地的评估考虑了该地区的声望、建筑密度、周边土地利用性质、生态状况、交通基础设施等。土地根据土地税的基准税率和土地的标准价格划分为不同的区域。土地（俄罗斯联邦“土地支付法”）。 土地的规范价格在土地地籍中确定。 销售比较法 - 简单有效，用于评估空置土地。 它有助于通过对类似物的销售价格进行百分比调整来确定地块的具体价格。 用这种方法，一块土地的市场价值的计算是基于置换的原则。 地租资本化方法. 如果有足够完整的地块租赁率信息，则这些地块的成本确定为被评估地块以租金形式的未来收入的现值。 地租金额按土地市场通行条件下的地块租赁收入计算。 作为一项固定收入流，土地租金可以通过除以根据市场分析确定的土地资本化比率来资本化为价值。 分配方式 - 这是根据土地成本与物业综合体改良的已知比率确定地块的成本组成部分。 该方法基于贡献原则和断言，对于每种类型的房地产，土地价值与一般房地产价值之间存在正常比率。 选择方法 用于评估已建成的地块，如果有类似房地产对象的交易价格信息。 余数法 如果可以对产生收入的评估土地进行结构改进，则基于物理组件的投资组技术，它适用于建成区和非建成区的估值。 绘图方法 用于评估适合细分为单个地块的土地。 44. 森林作为不动产 根据艺术。 俄罗斯联邦民法典第 130 条，房地产包括地块、地下地块以及与土地紧密相连的所有东西，即不可能在不对其用途造成不成比例损害的情况下移动的物体，包括森林、多年生植物、建筑物、构筑物, 在建工程。 俄罗斯联邦森林法典（经 23 年 2003 月 186 日第 XNUMX-FZ 号联邦法律修订）为森林的合理利用、保护、保护和再生产，提高其生态和资源潜力奠定了法律基础。 森林基金地块的租赁。 根据森林基金地块的租赁协议，林业领域的联邦执行机构的林业企业或从事林业的组织（出租人）承诺向森林使用者（租户）提供森林基金地块，费用为实施一种或多种森林经营方式的期限为 1 至 99 年。 森林基金地块按照租赁协议提取的森林资源（产品）为承租人的财产。 根据森林基金地块的租赁协议提取的森林资源（产品）是承租人的财产 森林基金地块的租赁协议以书面形式订立，并依照民法进行国家登记。 从国家注册的那一刻起，合同 . -。 森林基金地块的租赁被视为已完成。 森林基金地块的租赁协议应当载明下列条款和条件： 1) 森林基金地块的边界； 2) 森林经营类型； 3) 森林经营的数量（规模）； 4) 租赁期限； 5) 租金数额和支付程序； 6) 当事人对森林基金用地保护、保护和重新造林的义务； 7）森林使用者就其进行的林业工作向其支付费用的程序； 8) 俄罗斯联邦森林立法规定并由当事人自行决定的其他条件。 森林基金的地块根据森林竞赛的结果出租。 森林基金地块的出租，应当兼顾当地居民的利益。 森林竞赛由林业领域的联邦行政当局或俄罗斯联邦主体的行政当局在其权限范围内组织和举办。 森林竞赛获胜者与组织者就森林竞赛结果签订协议书，在此基础上签订森林基金地块的租赁协议。 森林竞赛的组织和举办应按照负责制定国家林业政策和法律法规的联邦执行机构根据本法典和民法确定的程序进行。 45、房地产估价报告 评估报告 - 一份符合职业道德基本要求的书面文件，清晰、通俗易懂地反映了评估过程的过程，并包含评估人员使用的初始数据、分析、结论和最终价值。 房地产评估报告必须包含附件。 申请必须包含本报告主要部分未包含的所有照片、草图和地图。 该应用程序可以包括术语表。 假设可以在报告中指出——这些是评估师在评估过程中根据其专业意见做出的陈述，但没有实际数据支持 根据艺术。 11 年 29.07.1998 月 135 日第 XNUMX-FZ 号法第 XNUMX 号“关于在俄罗斯联邦的估价活动”，估价师正确履行合同赋予他的职责是及时书面准备并转移给客户估价标的的估价报告 报告不得模棱两可或具有误导性。 报告必须说明评估对象的日期、使用的评估标准、实施的目标和目的。 如果在评估对象期间，其他类型的价值不是由市场决定的，而是由其他类型的价值决定的，报告必须说明确定对象评估的标准以及偏离可能性的原因确定评估对象的市场价值。 报告必须包括： 1) 报告的编制日期和编号； 2）鉴定人对标的物进行鉴定的依据； 3) 估价人的所在地和颁发给他进行此类财产估价活动的许可证的信息； 4) 对评估对象的准确描述，以及与法人拥有的评估对象有关的法人详细情况和该评估对象的账面价值； 5) 确定估价对象的适当价值类型的估价标准，在估价中使用它们的理由，在估价中使用的数据清单，说明其接收来源，以及估值期间作出的假设； 6) 评估对象的价值及其终值的确定顺序，以及所得结果应用的局限性和限度； 7) 确定评估对象价值的日期； 8) 鉴定人使用的文件清单，用于确定鉴定对象的定量和定性特征。 对于某些类型的对象的评估，俄罗斯联邦法律可能规定特殊形式的报告。 该报告必须有页码、装订、密封并由评估师（个体企业家或法人实体的雇员）签名。 46、鉴定人的权利和义务。 估价师的责任 根据艺术。 14 年 16 月 29 日第 1998-FZ 号法“关于俄罗斯联邦的估价活动”的第 135-XNUMX 条，估价师有权： 1) 独立应用按照评估标准对评估对象进行评估的方法； 2) 要求客户在对对象进行强制性评估时提供对实施该评估所需文件的全部访问权限； 3) 获得实施该评估所需的说明和附加信息 4) 以书面或口头方式向第三方索取评估对象所需的信息，但属于国家或商业秘密的信息除外，如果拒绝提供该信息会严重影响评估对象的可靠性, 估价师应在报告中说明这一点 5) 根据需要，在合同基础上，让其他鉴定人或其他专家参与对标的的鉴定； 6) 客户违反合同条款、未提供有关评估对象的必要信息或未提供与合同相对应的工作条件的情况下，拒绝对对象进行评估； 7) 要求赔偿与评估标的有关的费用，并根据法院、仲裁法院或仲裁法院的决定对评估标的进行货币补偿。 评估师必须： 1) 遵守本联邦法律的要求，以及俄罗斯联邦的规范性法律文件和俄罗斯联邦主体的规范性法律文件，在此基础上通过； 2) 告知客户由于发生妨碍对对象进行客观评估的情况，他无法参与对象评估； 3) 确保在评估对象期间从客户和第三方收到的文件的安全； 4) 向客户提供有关俄罗斯联邦有关估价活动的法律要求、相关自律组织的章程和道德守则、估价师在其报告中提及的成员资格的信息； 5) 应客户要求，提供开展估价活动的许可证、保险单和确认获得估价活动领域专业知识的教育文件； 6) 在评估对象的评估过程中，不泄露从客户那里收到的机密信息，除非俄罗斯联邦法律另有规定； 7) 将准备好的报告副本保存 3 年； 8) 在俄罗斯联邦法律规定的情况下，应法律要求，向执法、司法、其他授权的国家机构或地方政府提供所存储的报告或信息的副本。 47、不动产权利国家登记 俄罗斯采用的房地产权利登记及其交易制度是有效、合理管理房地产的条件之一。 权利登记赋予一个人所有者的头衔——这是对房地产的合法权利，它规定了所有者的权利和义务。 国家注册程序 - 它是一套规范国家（由登记机关代表）与申请登记的人之间关系的规则。 所有需要进行国家登记的物品都可以归为五类：所有权、物权、不动产交易、实物、权利限制。 所有形式的所有权（市政、私人、公共、国家等）都必须经过强制性国家登记。 人的物权是指对财产的经济占有权、地块永久使用权、地块终身使用权等权利。 物权就其法律性质而言是绝对的，即上述权利的主体独立行使，即无需第三方的帮助。 俄罗斯联邦民法典规定的任何财产权都必须进行登记。 第三组登记对象包括 - 房地产权利的限制（产权负担）：抵押、地役权、租赁和信托管理，即具有不平等法律性质的那些。 地役权—— 是有限的物权 按揭 了解确保义务的方式， 租金 и 信任管理—— 这些是合同义务。 行动（交易） - 这是第四组登记，涉及房地产权利的产生、变更、终止或转让。 所有权和其他财产权产生于买卖合同、捐赠合同、交换合同、物品的建造、重建、执行程序中的公开拍卖销售。 除国家登记外，还对某些类型的房地产进行特殊登记或核算，以及房地产的地籍和技术登记。 国家登记的主体是房地产权利的持有者。 不动产权利及其交易的国家登记由已设立的权利登记司法机构（由俄罗斯联邦司法部负责和控制的法人实体）进行。 国家权利登记是在司法机构运作的登记区内的房地产所在地进行的。 登记的依据是当局的行为、合同和其他交易、继承权的证明以及取得的规定。 48.不动产权利国家登记及其交易程序 权利的国家登记是按照艺术进行的。 13 年 21 月 1997 日联邦法第 30.06.2006 条“关于房地产权利的国家登记及其交易”（经 93 年 XNUMX 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号联邦法律修订）按以下顺序 1) 接受国家权利登记所需的文件并符合本联邦法律的要求，对这些文件进行登记，并附上确认支付国家费用的文件； 2) 文件的合法审查和交易合法性的验证 3) 证明该不动产标的所主张的权利与已登记的权利不存在矛盾，以及其他拒绝或中止权利国家登记的理由 4) 在没有这些矛盾和其他拒绝或暂停国家权利登记的理由的情况下，在统一的国家房地产权利登记簿中进行登记 5）在产权文件上刻字，出具国家权利登记证书。 产权和其他产权与第三方权利的限制（产权负担）的国家登记可以在权利人或获得这些权利的人的倡议下进行。 合同和交易登记的上述联邦法律第 16 条，必须向权利人（权利人）通知登记的限制（产权负担）。 国家当局和地方政府依法为公共利益设立的权利限制（产权负担）的国家登记是在这些机构的倡议下进行的，并强制通知财产的权利人（权利人）。 不动产权利人（权利人）的通知由权利国家登记机关自国家登记之日起不超过五个工作日内进行。 对不动产标的物的权利转让、限制或与不动产标的交易进行国家登记，必须在国家统一权利登记册中对该标的物先前产生的权利进行国家登记。 权利国家登记不迟于提交申请和国家登记所需文件之日起一个月内进行。 不动产转让协议的国家登记和随后对该不动产的权利的转移，同时提交该协议的国家登记和权利转移所需的申请和文件。在本款规定的期限内，除非联邦法律或协议另有规定。 49.国家调控房地产市场的形式 国家对房地产市场的调控有两种形式： 1）直接干预的方法是一种行政方法； 2）间接影响的方法，或经济的管理方法。 直接行政控制包括： 1）建立法律（规范）框架：发布法律、法规、指令，以规范地区和国家中部的房地产市场的运作； 2) 登记、许可、授予被授权人与市政和国有财产进行交易的权利； 3）对房地产市场各类活动及其参与者的内容和质量建立强制性要求； 4) 控制所有市场参与者遵守既定规范和规则； 5) 对在房地产交易中违反监管要求的行为实行禁令和制裁； 6) 为公共需要将任何房地产赎回为国有。 管理房地产市场的经济方法通过以下方式实施： 1）财产税制度； 2) 房屋证的发放和流通； 3) 国家目标计划的实施； 4）央行的贴现政策； 5) 折旧政策； 6) 对外经济活动等。 房地产对象的管理由国家权力的各个部门（立法、行政、司法）进行，它们的活动是独立的。 联邦议会制定规范房地产市场的法律。 总统颁布的法令不与现行法律相抵触。 政府发布决议、部委和部门 - 法规、指示和命令，建立管理房地产的具体程序和规则。 国家杜马和联邦委员会是俄罗斯联邦的权力代表机构，它们有权制定和通过有关房地产管理问题的法律文件。 代表当局行使控制职能。 国家财产部负责按规定方式管理和处置俄罗斯联邦境内和境外的联邦财产标的物，根据俄罗斯联邦法律执行国家国有和市政企业私有化政策，包括私有化企业下的地块等。 市政机构也参与房地产管理。 50. 房地产税的基本原则 税收的主要原则在俄罗斯联邦税法（第 3 条和第 5 条）中进行了考虑。 税收的主要原则是： 1）每个人都必须缴纳合法规定的税费。 税费立法建立在承认税收普遍性和平等性的基础上。 制定税收时，考虑纳税人的实际纳税能力——这是普遍性原则； 2) 税费不能因社会、种族、民族、宗教和其他类似标准而区别对待和适用，这是平等原则； 不允许根据所有制形式、个人公民身份或资本来源地确定不同的税费和税收优惠； 3）税费必须有经济基础，不能随意。 妨碍公民行使其宪法权利的税费是不可接受的——这是经济原则； 4) 不允许设立违反俄罗斯联邦单一经济空间的税费，特别是直接或间接限制俄罗斯联邦境内货物（工程、服务）或金融资源的自由流动，或以其他方式限制或制造法律未禁止的个人和组织的经济活动； 5) 任何人都没有义务缴纳税费，以及其他具有俄罗斯联邦税法规定的税费标志的捐款和付款，但俄罗斯联邦税法没有规定，以不同于本守则确定的方式建立； 6）在制定税收时，必须确定所有税收要素。 税费立法行为应当使每个人都清楚地知道自己必须缴纳什么税（费）、何时缴纳、按照什么顺序缴纳，这是方便、简单的原则； 7）税费立法行为中所有不可消除的疑虑、矛盾和模糊之处均应以有利于纳税人（费用支付者）的方式解释——保护纳税人的原则。 在规定的情况下，联邦行政机关被授权在税费和海关领域执行制定国家政策和法律法规的职能，俄罗斯联邦主体的执行机关，地方自治政府的执行机构依法就税收相关问题发布规范性法律文件，不能改变或补充税费立法。 51. 个人财产税 根据《关于个人财产税》的联邦法（经俄罗斯联邦22.08.2004年122月XNUMX日第XNUMX-FZ号法律修订），自然人 - 被视为征税对象的财产所有者被视为个人财产税的纳税人 以下类型的财产被认定为征税对象：住宅、公寓、别墅、车库和其他建筑物、场所和结构。 建筑物、房屋和构筑物的税率由地方自治政府代表机构的监管法律规定，取决于总存货价值。 地方自治政府的代表机构可以根据总库存价值、使用类型和其他标准来确定在既定范围内的费率差异。 税率设定在以下范围内（财产价值 - 税率）： 1) 最高 300 卢布。 - 高达 000%； 2) 最高 300 卢布。 - 从 000 到 0,1%； 3) 超过 500 卢布。 - 从 000 到 0,3%。 税款在征税对象所在地（注册地）记入地方预算。 下列类别的公民免征个人财产税 1）苏联英雄和俄罗斯联邦英雄，以及三级光荣勋章的获得者； 2）I、II类残疾人，自幼残疾； 3）参加内战和伟大卫国战争，以及其他保卫苏联的作战行动，这些作战行动是从在现役军队、总部和机构服役的军事人员以及前游击队中服役的。 税款由税务机关计算。 建筑物、处所和构筑物的税收是根据截至每年 XNUMX 月 XNUMX 日的库存价值数据计算的。 自当年 1 月 1 日起，登记不动产权利及其交易的机构以及技术清单机构有义务在每年 XNUMX 月 XNUMX 日之前向税务机关提交计算税款所需的信息。 计算纳税所需资料应免费向税务机关报送。 对于新建筑物、场所和构筑物，税款从其安装或购置后的当年年初开始缴纳。 对于通过遗产继承的建筑物、场所和构筑物，从继承开始之日起对继承人征税。 如果建筑物、处所、构筑物被毁坏或完全毁坏，税收的征收从它们被毁坏或完全毁坏的月份开始终止。 税务机关每年不迟于 1 月 XNUMX 日向纳税人送交纳税通知书。 52. 企业财产税 企业财产税由 11.11.2003 年 139 月 20 日第 XNUMX-FZ 号联邦法“关于修改俄罗斯联邦税法第二部分和俄罗斯联邦法第 XNUMX 条的修改和补充”引入俄罗斯联邦税收制度”，以及宣布俄罗斯联邦税收和费用方面的立法无效行为”，从生效之日起，必须在俄罗斯境内缴纳税款。俄罗斯联邦的相应主体。 在确定税收时，俄罗斯联邦主体的立法机构确定税率、纳税程序和条件以及纳税申报表。 以下人员被认定为纳税人： 1) 俄罗斯组织； 2) 通过常驻代表机构在俄罗斯联邦经营并在俄罗斯联邦境内拥有房地产的外国组织 俄罗斯组织的征税对象是动产和不动产（包括为临时占有、使用、处置或信托管理而转让的、为共同活动作出贡献的财产），按照既定的会计程序在资产负债表中作为固定资产入账。 通过常驻代表机构在俄罗斯联邦经营的外国组织的征税对象是与固定资产相关的动产和不动产。 税基被定义为被确认为征税对象的财产的年平均价值。 在确定税基时，被确认为征税对象的财产按其根据组织会计政策中批准的既定会计程序形成的残值考虑。 税基分别针对组织所在地的征税财产、组织中拥有单独资产负债表的每个独立部门的财产、位于境外的不动产标的物单独确定。组织的所在地、具有单独资产负债表的组织的单独部门或外国组织的常驻代表处，以及与按不同税率征税的财产有关。 纳税期为一个日历年。 报告期为日历年的第一季度、六个月和九个月。 税率由俄罗斯联邦主体的法律规定，不得超过 9%。 允许根据纳税人的类别和认定为征税对象的财产确定差别税率。 税额根据相关税率与确定的纳税期间计税基础的乘积计算得出。 纳税人有义务在每个报告期和纳税期届满时，向其所在地的税务机关提交纳税申报表，该税务机关位于其拥有单独资产负债表的每个单独分支机构所在地。 53. 土地税 根据 29.07.2004 年 95 月 XNUMX 日第 XNUMX-FZ 号联邦法“关于引入俄罗斯联邦税法第一和第二部分以及俄罗斯联邦某些立法行为（立法行为的规定）的无效 0 税费”（12.10.2005 年 XNUMX 月 XNUMX 日修订），土地税根据《土地法》和市政代表机构的规范性法律文件生效并停止运作，并要求在这些城市的领土。 纳税人是基于土地所有权、永久（无限）使用权或终身继承占有权而拥有土地的组织和个人。 征税对象是位于自治市（莫斯科和圣彼得堡的联邦城市）边界内的地块，在其领土上征收税款。 税基被定义为根据艺术确认为征税对象的地块的地籍价值。 土地法典第 389 条。 地块的地籍价值根据俄罗斯联邦的土地法确定。 每个地块的税基确定为其地籍价值 纳税年度的 1 月 XNUMX 日。 共有地块的税基是按照每个拥有该地块的纳税人在共同共有所有权中所占份额的比例确定的。 纳税期限为一个日历年。 纳税人——组织和个人（个体企业家）的报告期为日历年的第一季度、六个月和九个月。 税率由市代表机构的监管法律行为确定，不得超过： 1) 与地块相关的 0,3%：归类为农业用地或聚居区农业使用区内的土地，用于农业生产； 被住房和公共综合体的住房存量和工程基础设施占用或用于住房建设的； 为个人辅助农业、园艺、园艺或畜牧业提供； 2) 相对于其他地块的 1,5%。 税额在税款结束后计算 期间作为与税率对应的税基的百分比。 纳税人组织自行计算税额。 在纳税期间，纳税人预缴税款。 纳税人——作为个体经营者的组织或个人，在纳税期限届满后，向地块所在地税务机关提交纳税申报单。 纳税申报表由俄罗斯联邦财政部批准。 54. 房地产保险 房地产保险受 4015 年 1 月 27.11.1992 日俄罗斯联邦第 10-12 号法“关于在俄罗斯联邦组织保险业务”（2003 年 XNUMX 月 XNUMX 日修订）和俄罗斯联邦民法典的规定. 房地产保险是以财产保险合同为基础进行的。 合同由公民或法人实体（被保险人）与保险公司（保险人）订立。 保险人是为进行保险、再保险并按照法律规定的程序获得许可而成立的法人实体。 财产保险合同—— 这是投保人与保险人之间的协议，根据该协议，保险人在发生合同规定的事件（所谓的保险事故）时，承担合同规定的费用（保险费） ，在合同规定的金额（保险金额）内，赔偿投保人或其他有利于合同订立的人（受益人）因该被保险财产的损失事件而造成的损失。 保险合同自被保险人支付保险费或者第一期保险费之时起生效，但合同另有约定的除外。 保险费是投保人（受益人）有义务在保险合同约定的方式和期限内向保险人支付的保险金，按照保险合同的规定，保险承保合同生效后发生的保险事故。 . 订立保险合同时，当事人必须相互约定： 1) 作为保险标的的特定财产； 2) 关于事件的性质，如果发生了提供保险的情况（被保险事件）； 3) 保险金额； 4) 关于合同期限。 订立不动产保险合同的条件往往由保险人或保险人协会接受、批准或认可的相应类型保险的标准规则确定。 财产保险合同以书面形式订立，不遵守导致合同无效。 保险合同可以通过两种方式订立： 1) 起草一份文件的方法，由当事人签署； 2) 保险人根据被保险人对保险单的口头或书面申请，并由保险人签字，以保险人向被保险人交付的方式交付。 根据法律或其他法律行为或合同对财产的保全有利益的人根据保险合同为不动产投保。 55. 物业管理 物业管理 - 这是一项以消费者利益为代价并以消费者利益为代价的活动，与财产的特定生命周期相关： 1) 营销； 2) 评估对象； 3) 最佳利用地块的计划； 4）投资； 5）申诉、质押、出租、捐赠； 6) 服务； 7) 维护、当前和大修； 8）回收等 不动产管理是为了业主的利益有效利用不动产而对建筑物和构筑物的经营实施多项操作。 房地产管理从三个方向进行： 经济方向是财产使用过程中的收支管理。 法律方向与不动产权利的分配和组合有关。 技术方向是根据其功能目的维护房地产对象。 房地产管理是通过开发管理对象的方法进行的，管理对象是功能相关的财产的综合体。 一项由自己承担风险并旨在从房地产的使用和处置中获利的活动是房地产管理。 房地产管理是外部和内部的。 国家机构和专业协会的活动旨在建立监管框架，控制房地产市场主体遵守既定规则和法规的情况 - 这是外部房地产管理。 房地产市场主体应用其自身的规范性文件（章程、守则、规则、合同、规章等）进行的活动是房地产的内部管理。 市场主体可以对财产施加各种类型的影响。 1. 国家对房地产的监管是通过直接干预（颁布决议、法律和其他规范房地产运作的指令）和间接影响（对房地产征税和提供福利，实施国家有针对性的程式）。 2.公众影响（法规和规定的基础是普通人群和房地产市场专业参与者的反应）。 3、某些房地产对象的管理（经营性和投资性房地产的管理）。 4. 联邦主体房地产对象的管理制度：土地资源、森林基金、市政房地产、住房领域的房地产和非住宅房地产的管理。 56、房地产市场管理 房地产管理被理解为对构筑物、建筑物的运作实施一定的一套操作，以便有效地使用财产以维护所有者的利益。 房地产管理是通过形成管理对象的方法实施的，管理对象是技术和功能相关的财产的综合体，包括地块、建筑物、构筑物等。房地产市场管理的主要目标是： 1) 将公民对房地产的宪法权利和与其拥有相关的义务转化为现实； 2）为了让房地产市场的参与者在市场上舒适地工作，有必要建立一定的程序和条件； 3) 保护房地产市场参与者免受欺诈者或犯罪组织的侵害； 4）保证不动产根据供需自由定价； 5）为解决住房问题，需要在地区或全国范围内创造良好（有利）的条件； 6) 确保对房地产和房地产市场参与者公平征税； 7）为投资（投资）创造条件，以帮助发展制造业的创业活动； 8）改善生态环境，实现生态.-, 经济增长，降低失业率 全国统一，解决住房问题 管理房地产市场的原则取决于许多条件，主要是该国的经济、政治和其他条件，但应考虑到此时已经相当牢固确立的世界经验。 为了将上述目标变为现实，必须考虑以下管理原则： 1）程序分离——即应采用一定的方法来调节各类房地产——非住宅或住宅房产、森林和土地以及其他物体之间的关系； 2) 房地产市场的所有参与者和对象的信息公开，用于商业决策； 3) 规则制定的宣传——公开讨论法律草案和其他规范性行为； 4) 监管机构之间的权力划分； 5) 由房地产立法规定的程序和规则的简单性和明确性； 6) 遵守俄罗斯房地产市场管理体系的连续性，该体系有自己的传统和历史，同时考虑到世界上在规范各种房地产对象的产权方面的经验，并适应国内条件。 作者： Burkhanova N.M.
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